Статьи

18.03.19

Адвокатское бюро "Юг". Ковалевские чтения.

Сергей Радченко. Старший юрист, адвокат, к.ю.н. Выступление на Ковалёвских чтениях 15.02.2019г.

Подробнее

«Ковалевские чтения» - уникальное международное событие, объединяющее ведущих специалистов в области права, ежегодно проходящее в Екатеринбурге с 2004 года.

Конференция проводится кафедрой уголовного права УрГЮУ с 2004 года. За годы своего существования «Ковалевские чтения» приобрели поистине колоссальный масштаб и стали международной площадкой для обсуждения актуальных вопросов, стоящих перед современным международным юридическим сообществом. За годы проведения конференцию посетило более 600 спикеров и более 2000 участников из 20 стран.




× Закрыть

20.02.19

Адвокатское бюро «Юг» выступило стратегическим партнером Арбитражной конференции на Ковалевских чтениях: «Ошибка: право или ответственность».

14-15 февраля 2019 года в Ельцин Центре г. Екатеринбурга состоялось знаменательное событие в юридическом мире: 16-я международная научно-практическая конференция «Ковалевские чтения». Мероприятие носит имя основателя уральской уголовно-правовой школы Митрофана Ивановича Ковалева и проводится под патронажем кафедры уголовного права УрГЮУ с 2004 года. В настоящее время организатором и идейным вдохновителем конференции является адвокатское бюро «Loys», еще в недавнем прошлом известное как «Пучков и партнеры». Адвокатское бюро «Юг» выступило стратегическим партнером арбитражной конференции.

Подробнее

За годы своего существования «Ковалевские чтения» превратились в международную площадку для обсуждения актуальных вопросов, стоящих перед современным международным юридическим сообществом. Участниками конференции стали не только ученые и преподаватели в области уголовного права, но и судьи, сотрудники полиции и прокуратуры, адвокаты и практикующие юристы из разных стран, нотариусы, а также журналисты, студенты и аспиранты.

В этом году основной темой конференции стало обсуждение всех аспектов ошибки в праве. Каковы виды ошибок и основные отрасли их возможного допущения? Каковы пределы разграничения ошибки и действий, направленных на совершение преступления? Как избежать допущения тяжких последствий при оказании профессиональных услуг? Ответственность при совершении ошибок: врачебных, нотариальных, предпринимательских, судебных, адвокатских и других.

Среди спикеров и модераторов сессий на 16-х «Ковалевских чтениях» выступили Клишас А.А. председатель Комитета Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству, Бублик В.А., ректор Уральского государственного юридического университета, Креков П.В., заместитель губернатора Свердловской области, Пилипенко Ю.С., президент Федеральной палаты адвокатов РФ, Смирнов С.В., вице-президент Федеральной нотариальной палаты, Семеняко Е.В., первый вице-президент Федеральной палаты адвокатов РФ, практикующие юристы из США и Европы, а также иные участники, чья профессиональная деятельность тем или иным образом связана с юриспруденцией.

Управляющий партнер Адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит выступил в сессии «Профессиональные ошибки в адвокатской и нотариальной деятельности: сила слова и плата за него?», которую модерировали Юрий Сергеевич Пилипенко, Президент Федеральной палаты адвокатов РФ и Станислав Вячеславович Смирнов, вице-президент Федеральной нотариальной палаты. Цена ошибки в таких областях профессиональной деятельности высока: с одной стороны, субъект несет ответственность перед профессиональным сообществом, с другой – перед государством, возможно, и уголовную (например, ст. 202 УК РФ). Такое положение дел становится крайне несправедливым для одних, где правонарушение обязательно к разбирательству с целью выявления злонамеренного поступка, и практически безнаказанным для других участников данной профессиональной деятельности. Помимо проблемы двойного контроля в ряде сфер профессиональной деятельности вызывает много дискуссий роль морали в осуществлении профессиональной деятельности как фактора недопущения ошибок. В одних случаях стандарты поведения прописаны в корпоративных нормах, а с другой – эти нормы нарушаются, что приводит к тяжелым последствиям.

Выступление Управляющего партнера Адвокатского бюро «Юг» Юрия Пустовита было посвящено деликатной проблеме, когда позиция клиента расходится с позицией адвоката, поиску путей выхода из этой кризисной ситуации и причинах ее возникновения. Выступление включало в себя практические примеры и кейсы из профессиональной деятельности, и было тепло принято слушателями. Участники конференции смогут опираться на полученный из презентации опыт в своей работе. По итогам выступления Юрия Пустовита ему было предложено подготовить статью для Адвокатской Газеты.

Первый день рабочей программы закончился выступлением Нино Катамадзе, которую организатор форума Денис Пучков приветствовал речью на родном для нее грузинском языке.

Второй день конференции начался с расширенного выездного заседания Совета Федеральной палаты адвокатов РФ с участием представителей СНГ. Параллельно на панельных дискуссиях сравнивались Legaltech и классическое юридическое образование с точки зрения ошибки или прорыва в будущем.

Арбитражная конференция, стратегическим партнером которой выступило Адвокатское бюро «Юг», вызвала большой интерес у участников «Ковалевских чтений» и собрала большую аудиторию. Конференция содержала несколько панельных сессий: «Арбитражное соглашение: как избежать ошибки?», «Ошибка арбитра и ошибка представителя в арбитраже. Какова цена и кто платит?», Старший юрист Адвокатского бюро «Юг» Сергей Радченко выступил спикером в панельной дискуссии «Реализация процессуальных прав: ошибка или злоупотребление?». Выступление Сергея было посвящено теме «Злоупотребление процессуальными правами в государственных судах», включая понятие злоупотребления процессуальными правами, их отличию от злоупотребления субъективным правом, примеры злоупотребления процессуальными правами и методы противодействия злоупотреблениям, основанные на своем профессиональном адвокатском опыте.

«Ковалевские чтения» 2019 стали высокопрофессиональной площадкой для общения ведущих мировых деятелей уголовно-правовой науки, представителей судебных и следственных органов, лидеров адвокатского сообщества и юридических практик России, США, Великобритании, Европы и Азии.


× Закрыть

05.03.18

Потребительский экстремизм: что делать продавцу, если покупатель хочет заработать на неустойке?

По моим наблюдениям за последний год граждане-покупатели бытовой техники по советам паразитирующих на таких делах многочисленных «комитетов по защите прав потребителей» обнаружив недостаток в товаре, всё чаще используют следующий недобросовестный приём. Продавцу направляется претензия в которой утверждается, что в товаре есть недостаток, в связи с чем покупатель просит вернуть деньги. При этом сам товар продавцу для проверки качества не предоставляется, банковские реквизиты для возврата денег покупателем не указываются, каких-либо доказательств недостатка (акт ремонта, заключение специалиста и т.п.) не прикладывается, недостаток просто декларируется.

Подробнее

Смысл такой претензии в том, чтобы как можно быстрее включить начисление продавцу неустойки, предусмотренной ч. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, в размере 1 % в день от стоимости товара, за просрочку указанного в ст. 22 того же Закона 10-дневного срока удовлетворения претензии. Продавец в этом случае попадает в патовую ситуацию. С одной стороны, он, в силу императивного предписания ст. 22 Закона, обязан вернуть покупателю деньги, с другой стороны он не знает есть ли в товаре недостаток и не может этот факт проверить.

После получения претензии продавец, как правило, направляет покупателю ответ с предложением обратится в сервисный центр для гарантийного ремонта товара. Получив такой ответ, покупатель обращается в суд с иском к продавцу в котором просит расторгнуть договор купли-продажи и взыскать неустойку за отказ добровольно удовлетворить требование покупателя, период начисления которой начинается на 10-й день после получения продавцом претензии. Поскольку выяснение вопроса о наличии в товаре недостатка требует специальных познаний в технике суд назначает экспертизу товара, по делу проходит 3-4, а то и больше заседаний, дело длиться от 3-х месяцев до полугода и всё это время неустойка продолжает начисляться. В результате к моменту вынесения решения набегает очень серьёзная сумма, которую суд, при подтверждении экспертизой наличия в товаре недостатка, взыскивает с продавца, который, заметим, товар так и не увидел.

В этой схеме используются недостатки двух норм Законе «О защите прав потребителей».

Первая норма – абзац 2 ч. 5 ст. 18, согласно которой «продавец обязан принять товар ненадлежащего качества у потребителя и в случае необходимости провести проверку качества товара». В этой норме принятие товара на проверку качества сформулирована как обязанность продавца, из которой потребители и суды выводят корреспондирующее этой обязанности право покупателя предоставлять товар для проверки. Между тем, предоставление товара для проверки является не правом, а кредиторской обязанностью покупателя, предъявляющего претензии продавцу по качеству товара, исполнение которой является, в свою очередь, основанием для возникновения обязанности продавца провести проверку качестве.

Вторая норма – ст. 22, согласно которой «требования потребителя о …возврате уплаченной за товар денежной суммы… подлежат удовлетворению продавцом .. в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования». Недостаток нормы в том, что в ней основанием возникновения обязанности вернуть деньги назван только один факт: предъявление претензии покупателем, при этом не имеет значения располагает ли покупатель доказательствами наличия в товаре недостатка и известно ли об этих доказательствах продавцу.

Таким образом, направляя продавцу претензию, не предоставляя товар для проверки качества и требуя неустойку после истечения 10 дней после получения претензии продавцом покупатель, по буквальному смыслу указанных норм, оказывается прав, несмотря на то, что продавец в этой ситуации лишается возможности объективно оценить обоснованность претензии покупателя и никак не может предотвратить выплату крупной неустойки.

Мне несколько раз довелось обсуждать в судебных коридорах эту схему с представителями покупателей. Все они спокойно цинично признают – да, это лукавая схема, но поскольку для большинства судей покупатель – слабая сторона, нуждающаяся в защите, а продавец – злой и жадный капиталист, который только и думает как нажиться на простых людях и которого за это надо прищучить; поскольку судье легко представить себя на месте покупателя, а на месте продавца – невозможно, то эта схема успешно работает. Она рассчитана на среднего уровня типового судью который закон умеет толковать только буквально, а о таких высоких материях как злоупотребление правом никогда не задумывается.

Судебная практика по делам, в которых покупатели действуют подобным образом, как можно видеть из базы «КонсультантПлюс: суды общей юрисдикции», мала и противоречива. Некоторые судьи полагают, что потребитель в обсуждаемой ситуации прав: «Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязанности по выплате денежных средств до представления потребителем товара основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку из буквального толкования ст. 18 Закона [о защите прав потребителей], не следует, что потребитель вправе предъявить требование о возврате уплаченной за товар суммы только после возврата товара» , «доводы апелляционной жалобы о непредставлении истцом товара для проверки качества, в связи с чем вина ответчика и основания для взыскания неустойки и штрафа отсутствуют, о том, что ответчику стало известно о наличии недостатка в товаре после проведения судебной экспертизы, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, поскольку законом обязанность проведения проверки качества проданного товара возложена на ответчика, который, несмотря на получение от истца претензии о возврате стоимости некачественного товара, ответ на неё не направил, провести проверку качества товара истцу не предложил» .

Другие судьи полагают, что обсуждаемое нами поведение покупателей – это злоупотребление правом и полностью отказывают во взыскании неустойки ; другие полагают, что неустойку можно взыскать, но только со дня, когда продавцу стало известно о заключении эксперта, в котором установлено наличие в товаре недостатка ; третьи - что продавец обязан удовлетворить требования покупателя без предоставления товара если к претензии прило-жено экспертное заключение о наличии в товаре недостатка .

***

Что делать продавцу, получившему претензию потребителя с требованием вернуть деньги, без представления товара для проверки качества?

Прежде всего не допускать самой распространённой на практике ошибки: не предла-гать в ответ на претензию гарантийный ремонт. Если в товаре есть недостаток, а в технически сложном товаре – существенный недостаток, то покупатель имеет право расторгнуть договор без предварительной реализации права на гарантийный ремонт.

Получив претензию необходимо сразу направить потребителю на адрес, указанный в претензии, заказным письмом с уведомление о вручении предложение предоставить товар для проверки качества и выразить готовность немедленно вернуть деньги если недостаток будет подтверждён. Если товар крупногабаритный или весит больше 5 кг предлагать забрать товар по месту его нахождения и согласовать удобное покупателю время.

Если покупатель после этого обращается в суд, возражать против взыскания неустойки следующими доводами:

1. Требование о взыскании неустойки заявлено покупателем на основании ст. 22 Зако-на о защите прав потребителей, согласно которой требования потребителя о возврате уплаченной за товар денежной суммы подлежит удовлетворению уполномоченной организацией в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования. По смыслу этой нормы, требование покупателя должно быть удовлетворено в 10-дневный срок не во всех случаях, а только при наличии в товаре недостатка. В ином случае, перечислив покупателю стоимость товара, продавец для возврата товара от покупателя должен будет предъявлять покупателю отдельный иск в суд о понуждении к передаче товара с недостатком. Причём оценить перспективу такого иска невозможно, так как товара у продавца нет и ему не известно есть ли в нём недостаток на самом деле. Если такой иск будет удовлетворён, но затем выясниться что в товаре недостатка нет, то продавцу придётся обращаться к покупателю в суд со вторым иском – о взыскании ранее перечисленной покупателю стоимости товара, так как для расторжения договора купли-продажи и возврата покупателю уплаченной за товар цены не было правовых оснований. Такая ситуация явно не соответствует разумному балансу интересов сторон, так как в ней все риски негативных последствий односторонних незаконных действий покупателя, в том числе, когда в ситуации, когда товаре недостатка нет, возлагаются только на продавца, а поведение покупателя не отвечает требованию разумного использования права на отказ от договора в одностороннем порядке (ч. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

2. Покупатель, направив продавцу претензию с требованием возврата денег, не представил продавцу товар для проверки качества, а также не приложил к претензии доказательства наличия в товаре недостатка. Продавец в целях урегулирования возникшей с покупателем спорной ситуации направил покупателю ответ на претензию, в котором предложил представить товар для проверки качества. В случае, если бы покупатель предоставил товар, то ответчик, проведя проверку качества и обнаружив в товаре недостаток, добровольно вернул бы истцу деньги и тем самым избежал бы начисления неустойки.

3. Возложение статьёй 18 Закона о защите прав потребителей на продавца обязанности по проведению проверки качества и проведению независимой экспертизы товара направлено, в том числе и на его возможность реализовать право на проверку качества товара с целью избежать негативных последствий, установленных законом, в случае продажи товара ненадлежащего качества. Из содержания этой нормы следует, что в случае непредставления потребителем товара на проверку качества либо для проведения экспертизы в случае возникновения спора относительно заявленного недостатка, продавец будет лишён возможности убедиться в обоснованности требований потребителя, следовательно, действия потребителя не будут отвечать требованиям добросовестности, поскольку исключают возможность доказать качество товара и представлять свои доказательства по делу.

В пользу такого толкования ст. 18 Закона О защите прав потребителей свидетельствует и содержание ч. 3 ст. 328 ГК РФ, согласно которой ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с неё по обязательству другой стороне. Применительно к настоящему делу это означает, что покупатель не вправе требовать от продавца исполнения обязательства вернуть уплаченную за товар денежную сумму, не выполнив предварительно своё встречное обязательства по возврату товара продавца.

4. Покупатель, не предоставив продавцу товар для проверки качества, искусственно создал условия для начисления неустойки. Продавец был лишён возможности проверить обоснованность претензии покупателя по причине действий самого покупателя. Такое поведение истца является нарушением фундаментального принципа частного права «никто не может своими действиями ухудшить положение другого лица без согласия последнего», представляет собой явную попытку извлечь выгоду из недобросовестного поведения и не подлежит судебной защите в силу ч. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ. В данном случае продавец не должен отвечать за неблагоприятные последствия, наступившие вследствие недобросовестных действий со стороны покупателя.

5. О факте наличия в товаре недостатка продавец достоверно узнал из заключения проведённой по делу судебной экспертизы. Поскольку экспертиза проведена в ходе судебного процесса, то содержащийся в экспертном заключении вывод о наличии в товаре недостатка должен считаться установленным судом обстоятельством только с момента вступления в силу решения суда. Следовательно, неустойка по ст. 22 Закона о защите прав потребителей может начисляться только с момента вступления в силу вынесенного по делу решения суда.

***

Судебная практика по такого рода делам пока только формируется. Надеюсь, суды будут давать правильную оценку поведению потребителей.

ЭЖ-Юрист. 2018. № 9.

Радченко Сергей Дмитриевич

кандидат юридических наук, адвокат (адвокатское бюро «Юг», г. Краснодар)


× Закрыть

10.01.18

Покупатель не успел зарегистрировать права на приобретённую недвижимость. Что его ждёт, если продавец обанкротится?

Рассмотрим следующую ситуацию. Между продавцом и покупателем заключён договор купли-продажи объекта недвижимого имущества. Продавец признан банкротом, его конкурсный управляющий отказывается обращаться в Росреестр с совместным заявлением для регистрации перехода права собственности к покупателю ссылаясь на то, что объект недвижимости включён в конкурсную массу, будет продан на торгах, а вырученная сумма будет направлена на погашение требований кредиторов. Что делать покупателю?

Подробнее

Если интерес покупателя состоит в возврате уплаченных денег, то ему необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении в реестр кредиторов.

Если интерес покупателя состоит в получении права собственности на объект, то ему необходимо обратиться в суд по месту нахождения объекта с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объект (ч. 7 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 3 ст. 551 ГК РФ). Если продавец признан судом банкротом, то такой иск будет удовлетворён, если объект к моменту предъявления иска передан во владение покупателя. Если это не произошло, то объект включается конкурсным управляющим в конкурсную массу. Единственное, на что в этом случае может претендовать покупатель – это возврат уплаченных денег.

Трудность для покупателя в следующем. Недавно вышли в свет два определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ (от 17.10.2017 № 305-ЭС17-12927 и от 17.11.2017 № 305-ЭС17-12136) в которых отрицается возможность удовлетворения иска о понуждении банкрота к регистрации перехода права, если объект включён в конкурсную массу. Здесь есть потенциальный риск для покупателей, так как Верховный суд не разъясняет что значит «включён в конкурсную массу»: если продавец передал владение объектом покупателю, то считается ли объект находящимся в конкурсной массе? В обоих определениях Верховный суд приводит доводы, которые могут дать основание полагать, что вопрос о том, кто владелец объекта юридического значения не имеет и в иске к банкроту о регистрации перехода права суды должны отказывать в любом случае. Верховный суд РФ ссылается в обоих определениях на п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производ-ства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника, а так же ссылается на п. 2 статьи 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остаётся продавец.

Между тем, отказывать в таком иске в случае наличия у покупателя владения объектом нельзя. Если вещь не находиться во владении продавца, то может ли конкурсный управляющий своим решением включить объект в конкурсную массу (в деле № 305-ЭС17-12927 это было сделано путём составления конкурсным управляющим инвентаризационной описи, хотя владение было передано покупателю)? На наш взгляд, нет не может. Косвенно это можно заключить из п. 61 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно котором если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. По этому пути идёт и практика судов общей юрисдикции, которые удовлетворяют предъявленные банкротам иски о регистрации перехода права собственности если объект передан покупателю (см. апелляционное определение Мосгорсуда от 26.01.2017 № 33-0095, апелляционное определение Волгоградского областного суда от 16.03.2016 № 33-3102/2016).

Если вещь передана покупателю, то конкурсный управляющий не может включить её в конкурсную массу, так как покупатель вещи – её законный владелец (абз. 3 п. 60 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Для возврата владения объектом конкурсному управляющему необходимо аннулировать основания владения вещью покупателем, т. е. добиться либо расторжения договора купли-продажи (например, по причине нарушения продавцом обязанности по оплате) либо признания его недействительным, например, по основаниям, указанным в главе III.1 ФЗ «О несостоятельности» и только если после этого вещь вернётся во владение должника её можно включить в конкурсную массу. Включить находящуюся у покупателя вещь в конкурсную массу путём всего лишь включения вещи в инвентаризационную опись, как это сделал конкурсный управляющий в деле № 305-ЭС17-12927 невозможно – владение всё равно остаётся у покупателя, но поскольку он не может зарегистрировать переход права собственности, то вещь навсегда выбывает из оборота. Приобрести её по давности невозможно, так как покупатель – законный владелец. Едва ли Верховный суд РФ, отказывая в требовании о регистрации, имел ввиду именно такой результат.

Тем не менее, если суд отказал в иске о регистрации сделки, что делать? На наш взгляд, есть только один выход: ждать завершения банкротства, ликвидации продавца и исключения его из ЕГРЮЛ, затем обращаться в Росреестр. Этот вариант действий указан в п. 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которому при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

От иска к банкроту о регистрации переход права собственности на объект недвижимого имущества необходимо отличать иск к банкроту о регистрации сделки, который предъявляется в случае уклонения банкрота от подачи в Росреестр заявления о регистрации договора, например, договора ипотеки, долевого участия в строительстве, соглашения об уступке прав из зарегистрированного договора аренды и т.п.

Принципиальная разница между иском о регистрации перехода права и иском о регистрации в следующем.

Согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Из разъяснений, содержащихся в п. 34 постановления пленума ВАС РФ № 35 от 22.06.2012 г. «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», следует, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре. Таким образом, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет кредиторам с неденежными требованиями в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником любого гражданско-правового обязательства трансформировать его в денежное. Учитывая, что иск о государственной регистрации соглашения не является иском об исполнении денежного обязательства и не может рассматриваться как имущественное требование, поскольку не предполагает осуществление каких-либо действий с имуществом, сама по себе государственная регистрация не порождает прав на недвижимое имущество, а только публично подтверждает их, заявленное требование является неимущественным требованием об официальном признании правовых последствий уже совершенных сторонами юридически значимых действий с имуществом.

ЭЖ-Юрист. 2018 № 1

Радченко Сергей Дмитриевич

кандидат юридических наук, адвокат (адвокатское бюро «Юг», г. Краснодар)


× Закрыть

05.04.16

Будет ли у десятилетнего срока исковой давности обратная сила?

Согласно первоначальной редакции абз. 2 ч. 2 ст. 314 ГК РФ обязательство, срок исполнения которого определён моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. Как следствие срок исковой давности по таким условно-бессрочным обязательствам начинался, в соответствии с первоначальной редакцией п. 2 ст. 200 ГК РФ, с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Подробнее

Эти нормы подвергались критике, так как они никак не ограничивали кредитора в сроках предъявления должнику требования об исполнении. Кредитор мог предъявить это требование через сколь угодно продолжительный срок, до бесконечности держа должника в состоянии неопределённости; должник был обязан длительное время поддерживать свою готовность исполнить обязательство, «утратить необходимые данные о самом обязательстве, доказательства наличия или отсутствия предоставления со стороны контрагента, востребующего исполнение» , что связано с известными неудобствами и издержками, нарушало баланс интересов сторон, между тем как «… на должника не должны возлагаться негативные последствия не предъявления кредитором требования об исполнении обязательства» .

В целях решения этой проблемы без изменения текста ГК в науке было предложено считать, что «для обязательств до востребования срок исковой давности начинает истекать с момента, когда востребование становится возможным, т.е. если договором не предусмотрено иное с момента возникновения самого обязательства», с признанием «парадоксальности» этого решения, так как в нём «право ещё не нарушено, а срок исковой давности для его защиты (ст. 195 ГК РФ) уже начинает истекать» .

В судебной практике это предложение не прошло. Научно-консультативный совет при ВАС РФ обсудив вопрос о начале течения срока исковой давности по договорам займа с неопределённым сроком возврата или сроком возврата, определённым моментом востребования, указал на то, что «в силу п. 1 ст. 810 ГК РФ сумма займа должна быть возвращена заёмщиком в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не установлено договором. Только после предъявления такого требования и истечения установленного статьёй 810 ГК РФ льготного срока исполнения обязательства, который начинает исчисляться с момента предъявления требования, начинает течь срок исковой давности для защиты права заимодавца на возврат суммы займа» . В дальнейшем эта позиция была применена ВАС РФ .

Для решения этой проблемы на законодательном уровне в разделе 5 п. 2.4 Концепции развития гражданского законодательства РФ, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 и в разделе 2 п. 3.4. Концепция совершенствования общих положений обязательственного права России, проект которой был рекомендован Президиумом Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 66 от 26.01.2009 г.) в ст. 314 рекомендовано включить норму о том, что при неоправданном длительном отсутствии требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение в разумный срок. Кроме этого в Концепции развития гражданского законодательства РФв п. 7.3. применительно к «исковой давности к требованиям с неопределенным сроком исполнения» рекомендовано «выработать компромиссную модель регулирования, которая, с одной стороны, исключала бы судебную защиту требований, возникших значительно ранее их осуществления (десять и более лет тому назад), но, с другой стороны, не вводила бы неприемлемо краткий для оборота срок судебной защиты обязательств до востребования (три года с момента возникновения обязательства)».

Первое предложение было реализовано в новой редакции ст. 314 ГК РФ, вступившей в силу с 1.06.2015 г. Второе предложение реализовано в новой редакции ст. 200 ГК РФ, всту-пившей в силу с 1.09.2013 г. Главное отличие новой редакции этой нормы от старой - это введение нового 10 летнего срока исковой давности, отсчитываемого с момента возникновения бессрочного обязательства. По сути это и есть тот предельный срок, в течение которого должник обязан ждать требования кредитора об исполнении, если в законе или договоре нет иного срока. Однако 10-летний срок был введён с обратной силой, т. е. распространялся на сделки, заключённые до 1.09.2013 г. по которым ранее действовавший общий трёхлетний срок давности на 1.09.2013 г. не истёк. Это привело к тому, что кредиторы по условно-бессрочным обязательствам, возникшим ранее 1.09.2003 г. рисковали пропустить 10-летний срок, если не успевали предъявить иск в период с даты опубликования новой редакции ст. 200 ГК РФ до дня её вступления в силу, т. е. с 9.05.2013 г. по 31.08.2013 г.

Именно в такую ситуацию попал обратившийся в Конституционный суд РФ гражданин Е. В. Потоцкий. Он в 2000 г. выдал три бессрочных займа, предъявлять требования о возврате которых начал в июле 2013 г., а с иском об их взыскании обратился в суд 18.09.2013 г. Поскольку со дня выдачи займов прошло более 10 лет, то в иске было отказано по причине пропуска срока исковой давности. Такие же отказы получали другие кредиторы, выдавшие бессрочные займы в 1998 – 2003 г.г.

2. Как эта проблема решена Конституционным судом РФ?

Признавая обратную силу 10-летнего срока не соответствующим Конституции РФ суд привёл следующие доводы:

1. Обратная сила 10-летнего срока лишает участников гражданского оборота, которые состоят друг с другом в длительных (более 10 лет) договорных обязательственных правоотношениях, права на судебную защиту.

2. Такого рода поправки в закон должны сопровождаться соблюдением принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также в случае необходимости – предоставление гражданам возможности в течение некоторого переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям. Между тем, с учётом даты официального опубликования Федерального закона от 7.03.2013 г. № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и ст. 1153 части третьей ГК РФ» федеральный законодатель предоставил участникам соответствующих гражданских правоотношений, в том числе правоотношений, возникших задолго до введения нового регулирования, менее четырёх месяцев для адаптации к изменившимся нормативным условиям защиты нарушенного права. Данный срок не может расцениваться как достаточный по своей продолжительности переходный период для адаптации к новым правилам и реализации.

Данную позицию интересно сравнить с оценкой Конституционным судом РФ аналогичного события, а именно произошедшего в 2005 году сокращения предусмотренного ч. 1 ст. 181 ГК РФ 10-летнего срока давности оспаривания ничтожной сделки до 3-х лет, причём без какого-либо переходного периода из за чего лица, предъявившие иски до вступления в силу этой поправки в пределах 10 летнего срока, но с пропуском нового 3-летнего срока получали отказы в иска по мотиву пропуска давности. По жалобам этих лиц суд разъяснил, что «пункт 2 ст. 2 ФЗ «О внесении изменения в ст. 181 части 1 ГК РФ» не предполагает его распространение на требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предъявленные в суд в установленном порядке до вступления в силу данного Федерального закона; в противном случае нарушались бы права, гарантированные статьями 19 (части 1 и 2), 46 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации» .

Видно, что на основании этой позиции в дело Потоцкого не могло быть отказано в применении 10-летней давности, так как он предъявил иск после 1.09.2013 г., т. е. после вступления этого срока в силу. Если бы Потоцкий предъявил иск до 1.09.2013, то он мог бы возражать против давности со ссылкой на указанную позиция Конституционного суда РФ.

3. Какие последствия имеет комментируемое постановление?

Оно означает, что у нормы о 10-летнем сроке исковой давности не будет обратной силы, т. е. 10-летний срок будет применяться только к искам кредиторов по обязательствам, возникшим после 1.09.2013 г. Судебные акты по делу Потоцкого должны быть пересмотрены по новым обстоятельствам (п. 3 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ), судебные акты по аналогичным делам других кредиторов - нет.

Можно ли позицию Конституционного суда РФ, изложенную в комментируемом по-становлении, распространить на новую редакцию ч. 1 ст. 181 ГК РФ, введённую в действие с 1.09.2013 г. тем же Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, установившую максимальный 10-летний срок для оспаривания сделки третьим лицом, исчисляемым со дня начала её исполнения? Между 10-летними сроками давности, предусмотренными ч. 1 ст. 181 ГК РФ и абз. 2 ч. 2 ст. 200 ГК РФ есть отличие, состоящее в том, что ч. 1 ст. 181 ГК РФ иск предъявляет третье лицо, которое не знает о сделке в момент начала её исполнения; в абз. 2 ч. 2 ст. 200 ГК РФ иск предъявляет сторона сделки, изначально знающее о ней. Вместе с тем, у обоих норм есть сходство, которое более существенно, чем их отличие: в обоих случаях введение 10-летнего срока ухудшает положение лиц, обращающихся в суд. Одно из фундаментальных начал частного права состоит в недопустимости ухудшения положения лица без его воли на это. По этой причине позиция Конституционного суд РФ, изложенная в комментируемом постановлении, может быть применена к вступившей в силу с 1.09.2013 г. новой редакции ч. 1 ст. 181 ГК РФ в части 10-летнего срока давности.

Корпоративный юрист 2016 № 4.

Радченко Сергей Дмитриевич

адвокат (адвокатское бюро «Юг», г. Краснодар), к.ю.н.


× Закрыть

03.06.16

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества?

В статье речь пойдёт о том, как снизить кадастровую стоимость здания или земельного участка (далее для краткости просто «объекты»).

Подробнее

Почему этот вопрос важен для бизнеса? Кадастровая стоимость - это официальная государственная оценка стоимости объекта. Она устанавливается как налоговая база для расчёта трёх налогов: земельный налог (ч. 1 ст. 390 НК РФ), налог на имущество организаций (ч. 2 ст. 375 НК РФ), налог на имущество физических лиц (ч. 1 ст. 402 НК РФ), а также для расчёта арендной платы объекта и выкупной цены земельного участка под зданиями (см. ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Почему кадастровая стоимость высока? Потому, что она определяется методом массовой оценки, без учёта индивидуальных особенностей объектов. Как следствие она часто оказывается завышенной, а налоги, арендная плата и выкупные платежи получаются чрезмерно высокими, порой даже разорительными. По этой причине у бизнеса есть интерес в законных способах её снижения.

Как это правильно сделать я кратко расскажу в статье.

Материал статьи основан на трёх нормативных документах. Первый - это Закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, второй – постановление пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Третий – это Кодекс административного судопроизводства РФ, в котором есть отдельная глава 25, регулирующая производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Сначала я расскажу ряд общих правил, которые надо знать до того, как начинать эту процедуру, затем опишу сам порядок оспаривания.

Общие правила – это ответы на два вопроса: (1) Кто имеет право снизить кадастровую стоимость? (2) Каковы основания для снижения кадастровой стоимости?

Ответ на первый вопрос таков: право снизить кадастровую стоимость имеют компании и граждане, владеющие объектами на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, которые платят налог, либо которые арендуют эти объекты и платят аренду, рассчитанную от размера кадастровой стоимости.

Бывший собственник объекта так же может оспорить кадастровую стоимость, если результатами кадастровой оценки затрагиваются его права и обязанности как налогоплательщика.

Если объект принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, то любой дольщик может начать пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других дольщиков.

Если кто-то арендует объект, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то снизить кадастровую стоимость можно без согласия собственника, если в частной - только с письменного согласия собственника.

Второй общий вопрос: каковы основания для снижения кадастровой стоимости? Таких оснований два:

(1) недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, т. е. допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например: неправильное указание сведений в перечне объектов, неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта (местоположение объекта, его целевое назначение, разрешённое использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчёте кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

(2) установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Это самое популярное основание для снижения. По статистике оно используется в 90% случаев.

Для того, чтобы понять какое основание для оспаривания стоит использовать можно направить запрос в местное отделение Росреестра о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса, Росреестр обязан предоставить заявителю запрошенные сведения.

Перейдём непосредственно к самой процедуре снижения.

Для снижения кадастровой стоимости организациям необходимо обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных органах Росреестра, а в случае несогласия с её решением – в суд. Граждане и индивидуальные предприниматели могут сразу, минуя комиссию, обращаться в суд.

Для пересмотра кадастровой стоимости в комиссии необходимо подать заявление, к которому должны прилагаться:

1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.

2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

4. Отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

5. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, комиссия может принять одно из следующих решений: (1) об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости; (2) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отказывает в этом.

Рассмотрим второй вариант действий - снижение кадастровой стоимости путём обращения в суд. У суда можно просить:

а) установить в отношении объекта его рыночную стоимость;

б) изменить кадастровую стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте.

Эти требования нельзя заявлять одновременно с другими требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.

Заявление (оно же «административный иск») о пересмотре кадастровой стоимости подаётся в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Иск может быть подан в суд не позднее 5 лет с даты внесения в кадастр оспариваемой стоимости, если на момент обращения в суд в кадастр не внесена новая стоимость.

К иску необходимо приложить следующие документы:

1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

2. Нотариальная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использо-ванных при определении его кадастровой стоимости.

4. Отчёт оценщика об оценке рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о снижении подаётся на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости.

5. Положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт, о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Документы надо все собрать заранее. Если отсутствие необходимых документов, выяснится в ходе рассмотрения дела, суд даст вам срок для их сбора, если не успеете - оставит иск без рассмотрения.

Государственная пошлина: для граждан - 300 рублей; для организаций - 2 000 рублей за каждый объект.

Иск предъявляется к территориальному органу Росреестра и (или) кадастровой палате Росреестра по месту нахождения объекта. Если оспаривается решение комиссии - то ответчиком является комиссия.

Дело должно быть рассмотрено судом в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Обязанность доказывания оснований для пересмотра кадастровой стоимости лежит на административном истце.

На практике ответчики часто не соглашаются со снижением кадастровой стоимости по мотиву того, что отчёт оценщика ошибочен. В этом случае суд по назначает экспертизу по вопросам «какова рыночная стоимость объекта?» и «правильно ли сделан отчёт оценщика?». Суд так же может вызвать специалиста-оценщика в суд для устранения возникших сомнений в правильности проведённой оценки (статьи 51, 169, 247 КАС РФ) .

В случае если суд удовлетворяет требование о снижении кадастровой стоимости, то решение суда будет содержать новую кадастровую стоимость, которая вноситься в кадастр. Если случиться, что на момент принятия решения суда в кадастр внесены сведения о новой кадастровой стоимости в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в решения суд укажет на период действия определённой судом кадастровой стоимости.

Суд может и отказать. По нашим наблюдениям самыми распространёнными причинами отказа это (1) установление в отчёте оценщика рыночной стоимости не на дату утверждения кадастровой (2) назначенная судом экспертиза выявляет необоснованность отчёта оценщика, и (3) с иском обращается ненадлежащее лицо, например, тот, кто платит аренду вне привязки в кадастровой стоимости.

Судебные расходы, в том числе на оценочную экспертизу, взыскать с ответчика невозможно, они всегда относятся на истца, поскольку решение суда по таким делам не может расцениваться как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом юридических интересов.

Существует официальная статистика Росреестра о результатах оспаривания ка-дастровой стоимости в комиссиях и в суде за 2014 год и за первые 7 месяцев 2015 года. Статистика по комиссиям такова (я дам округлённые числа): за 2014 г. в комиссии по-ступило 18 000 заявлений на 39 000 объектов, удовлетворены заявления в отношении 12 500 объектов, т. е. 32%. За 7 мес. 2015 г. поступило 9 500 заявлений на 17 500 объектов, удовлетворено на 4 760 объектов, т. е. 27% удовлетворённых заявлений, 31% - отказ, остальное на рассмотрении. Статистика по судам: за 2014 г. подано 15 000 исков на 39 000 объектов, удовлетворены 10 500 исков, т. е. 70%. За 7 месяцев 2015 г. подано 4 000 исков на 5 000 объектов, из них 31% исков удовлетворены, 18% отказ, 51% на рассмотрении.

На какую величину можно снизить кадастровую стоимость? Практика Верховного суда РФ с сентября 2015 по январь 2016 г. даёт следующие величины: с 366 614 091,74 руб. до 22 900 000 руб. , с 861 171 723,6 руб. до 443 696 700 руб. , с 1 384 683 418,37 руб. до 741 060 500 руб. , с 229 513 929,38 руб. до 132 638 559 , с 800 937 000 руб. до 150 580 000 , с 12 999 604,86 руб., до 7 990 000 руб. , с 333 697 178 руб. до 150 970 451 руб.

Последний вопрос, который стоит обсудить: что делать с результатами успешного оспаривания кадастровой стоимости? Обращаться в налоговый орган или к арендодателю с требованием о перерасчёте налога или арендной платы. Пересчёт налоговой базы возможен с 1-го числа налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения в кадастр очередных результатов определения кадастровой стоимости.

Экономика и жизнь. 2016 № 21

Радченко Сергей Дмитриевич

Адвокат (Адвокатское бюро «Юг» (г. Краснодар)

Кандидат юридических наук.


× Закрыть

05.08.16

Как исправить кадастровую ошибку, состоящую в пересечении границ земельных участков?

В статье пойдёт речь о том, как в судебном порядке исправить кадастровую ошибку, состоящую в пересечении (наложении) границ соседних земельных участков.

Подробнее

Актуальность этой темы связана с двумя обстоятельствами.

Первое состоит в том, что до середины 2001 года, т. е. до введения в действие Федерального закона «О землеустройстве», земельные участки предоставлялись землепользователям без обязательного точного определения их координат. Последние десять лет в России идёт процесс постановки участков на единый централизованный «координатный» кадастровый учёт, в результате чего на практике возникает всё больше и больше судебных споров, связанных с пересечением границ соседних земельных участков. Такое пересечение, являющееся разновидностью кадастровой ошибки, создаёт неопределённость в вопросе о том, к какому земельному участку относиться та или иная территория и, поэтому, должно исправляться.

Второе обстоятельство заключается в том, что в случае спора между соседними землевладельцами о том, как именно и за счёт какого участка должна исправляться ка-дастровая ошибка, применяется норма ч. 4 ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ «О ГКН»), согласно которой кадастровая ошибка может быть исправлена на основании решения суда. При этом действующее законодательство никак не отвечает на вопросы: в чём именно должно состоять исправление кадастровой ошибки, как доказать кадастровую ошибку, кто истец и ответчик по иску об исправлении кадастровой ошибки, как формулировать исковые требования. Судебная практика, складывающаяся по этой категории дел неустойчива и противоречи-ва; часто возникает путаница о вопросе о том, чем иск об исправлении кадастровой ошибки отличается от других способов защиты права. Помимо этого стоит так же сказать и о самом распространённом на сегодняшний день риске отказа в исправлении кадастровой ошибки и способе его преодоления. Именно эти вопросы будут далее исследованы в статье .

1. В чём должно состоять исправление кадастровой ошибки?

ФЗ «О ГКН» ничего не говорит о том, в чём должно состоять исправление кадастровой ошибки. В судебной практике встречаются два способа исправления.

1. Первый основан на ч. 3 ст. 25 ФЗ «О ГКН», согласно которой при кадастровом учёте в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка орган кадастрового учёта одновременно вносит соответствующие изменения во внесённые в ГКН сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка. То есть исправление кадастровой ошибки должно состоять в корректировке в ГКН координат характерных точек соседнего земельного участка так, что бы «обрезать» его границы по границам ранее учтённого участка. По одному из дел, удовлетворяя иск об исправлении кадастровой ошибки, суд обязал кадастровую палату исправить кадастровую ошибку, путём уточнения границ земельного участка с кадастровым номером …2198, принадлежащего согласно государственному акту предпринимателю (истцу), в соответствии с представленным межевым планом и внесения соответствующих изменений по границам и площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136003:1536, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования обществу (ответчику) .

2. Второй способ по своей логике исходит из п. 2 ч. 2. ст. 26 ФЗ «О ГКН», согласно которому осуществление кадастрового учёта приостанавливается, в том числе в случае, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учёте которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка. Если кадастровая палата вопреки этой норме ставит участок на кадастровый учёт с пересечением его границ с другим участком, то в случае признания судом действий кадастровой палаты незаконными, сведения в ГКН должны быть приведены в первоначальное положение, существовавшее до совершения кадастровой палатой данного нарушения. Поскольку до нарушения второй участок не стоял на кадастровом учёте, то исправление кадастровой ошибки должно состоять в снятии зе-мельного участка с учёта (аннулировании сведений о нём в ГКН). По одному из дел суд, рассматривающий спор об исправлении кадастровой ошибки указал на то, что «земельные участки с кадастровыми номерами: …299, …300 имеют границы, пересекающие границы смежного земельного участка, в частности, границы ранее учтённого земельного участка с кадастровым номером …6, что было обнаружено кадастровой палатой только после постановки на кадастровый учёт данных земельных участков, следовательно, в ГКН правомерно аннулирована запись об объектах недвижимости с целью исключения наложения границ вышеуказанных участков».

В судебной практике, без ссылки на ч. 2 ст. 25 ФЗ «О ГКН» понимание возможности исправления кадастровой ошибки в виде снятия участка с кадастрового учёта встречается в случае, когда кадастровую ошибку невозможно исправить путём корректировки границ ошибочно поставленного на учёт участка, например, в случае, если новый участок полностью оказывается в границах ранее учтённого участка . По одному из дел суд указал следующее: «При составлении акта согласования границ земельного участка с кадастровым номером … 860, выполненного в ходе государственной экспертизы землеустроительной документации, было установлено, что земельные участки с но-мерами …997 и …998 (площадью геодезической накладки 997 кв. м и 50 кв. м соответ-ственно) полностью вошли в состав землепользования участка с кадастровым номером 23:49:0132007:860, принадлежащего обществу. В связи с этим суд обоснованно обязал ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Краснодарскому краю, уполномоченное вносить сведения о земельном участке в ГКН и осуществлять снятие с кадастрового учёта объектов недвижимости, внести необходимые исправления в сведения ГКН и снять с кадастрового учёта земельные участки с кадастровыми номерами …997, …998» .

Необходимо, однако, учесть, что такой результат исправления кадастровой ошиб-ки, как снятие участка с учёта, не соответствует ч. 2 ст. 25 ФЗ «О ГКН», согласно которой орган кадастрового учёта снимает с учёта земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учёта в соответствии с установленными статьёй 24 ФЗ «О ГКН» особенностями осуществления кадастрового учёта при образовании объектов недвижимости.

Судебная практика знает случаи отказа в исправлении кадастровой ошибки в виде снятия участка с учёта. По одному из дел суд указал на то, что законный интерес истца нарушен не фактом регистрации федерального права собственности и права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, а неверной постановкой участка на кадастровый учёт в результате кадастровой ошибкой при межевании, смещением земельного участка с кадастровым номером …170 на земельный участок с кадастровым номером …312. Требования, направленные на уничтожение земельного участка федерального уровня собственности и прекращение права постоянного (бессрочного) пользования оставлены без удовлетворения, поскольку они не являются надлежащими способами защиты нарушенного интереса истца .

2. Как доказать кадастровую ошибку?

Проведённый нами анализ судебной практики свидетельствует о том, что значительная часть отказов в исках об исправлении кадастровой ошибки вызвана недоказанностью самого факта ошибки. Суды считают, что одного лишь противоречия между координатами характерных точек, свидетельствующих о пересечении границ соседних участков, недостаточно.

Как доказать ошибку исходя из тех требований, которые предъявляет к доказательствам судебная практика? Ключевое доказательство - межевой план участка, при постановке на учёт которого допущена кадастровая ошибка. Этот документ является обязательным при осуществлении кадастрового учёта (п. 2 ч. 1 ст. 22 ФЗ «Об ГКН»). Смысл его подготовки в том, что при возникновении пересечений границ участков, кадастровая палата не обладает информацией о том, в каком именно из межевых документов (в отношении ранее поставленных на учёт участков или тех, постановку на учёт которых осуществляет заявитель) содержится ошибка. Это может выявить только кадастровый инженер при выполнении кадастровых работ, результатом которых как раз и является межевой план. Помимо этого, истцы, что бы исключить сомнения суда в обоснованности выводов, содержащихся в межевом плане, иногда просят суд о назначении судебной землеустроительной экспертизы, по вопросу о наличии либо отсутствии факта пересечения границ участков и причин такого пересечения. Однако при этом суды предъявляют к межевому плану и экспертным заключениям одинаковые требования в части состава информации, которая должна в них содержаться. Так, межевой план должен включать в себя заключение кадастрового инженера, которое, как и экспертное заключение, должно содержать следующую информацию: (1) результаты геодезических измерений, позволяющих кадастровой палате определить возможные причины возникновения пересечения границ участков, (2) исправленные значения координат характерных точек границ земельных участков , (3) информация о том, в чем конкретно выражается кадастровая ошибка, с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных , (4) площадь наложения .

Примерная формулировка, содержащаяся в заключении кадастрового инженера, может выглядеть так: «При осуществлении кадастрового учёта земельного участка принадлежащего NN (кадастровый номер N), кадастровым инженером допущена кадастровая ошибка при изготовлении межевого плана участка N, поскольку граница земельного участка N в точках 5-3 (чертёж № 1 экспертного заключения) пересекает границы земельного участка, принадлежащего истцу (кадастровый номер F) в точках 7-9, в результате чего возникло наложение земельных участков площадью L кв.м. (вари-ант: проходит через строение, принадлежащее истцу, в связи с чем, часть фундамента оказалась на земельном участке N).

3. Кто истец и ответчик по иску об исправлении кадастровой ошибки?

Истцом по требованию об исправлении кадастровой ошибки может быть любое заинтересованное лицо (ч. 5 ст. 28 ФЗ «О ГКН»).

Ответчиками по иску об исправлении кадастровой ошибки являются: (1) собствен-ник земельного участка, за счёт которого может быть произведено восстановление границ земельного участка истца , (2) арендатор участка, если участок находиться в государственной или муниципальной собственности и сдан в аренду на срок более чем пять лет, (3) кадастровая палата, поскольку именно она должна совершить действия по кадастровому учёту новых границ земельного участка , (4) иные лица, права которых могут быть затронуты исправлением кадастровой ошибки ,

4. Как формулировать исковые требования?

Поскольку исправление кадастровой ошибки, по общему правилу, состоит в кадастровом учёте земельного участка в виде корректировки его границ, то исковое требование должно быть сформулировано примерно следующим образом: «исправить кадастровую ошибку, изменив границу земельного участка с кадастровым номером …0340 в части от точки 794 до точки 795 и от точки 795 до точки 796, сформировав её по но-вой границе от точки 794 до точки Н1, от точки Н1 до точки 795, от точки 795 до точки Н6, от точки Н6 до точки Н5, от точки Н5 до точки Н7, от точки Н7 до точки 796 (координаты точек 794, 795, 796 взяты из кадастровой выписки от 05.10.2011 № 5520/202/11-2278 о земельном участке с кадастровым номером …0340; координаты точек Н1, Н5, Н6, Н7 получены в результате кадастровых работ, выполненных кадастро-вым инженером Поповым А.В. и содержатся в межевом плане по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером …0036» .

В некоторых делах истцы данное требование дополняют требованием об обязании владельца участка, поставленного на учёт с кадастровой ошибкой, обратиться в кадастровую палату с заявлением о кадастровом учёте этого участка в связи с необходимостью уточнения его границ. Удовлетворяя данное требование суды мотивируют его тем, что при наличии заявления от собственника объекта недвижимости об исправлении кадастровой ошибки и документов, содержащих сведения в объёме, необходимом для внесения данных исправлений, орган кадастрового учёта принимает решение об устранении такой ошибки, с учётом требований ч. 5 ст. 28 ФЗ «О ГКН» и письма Роснедвижимости «О подготовке документов для целей обеспечения ведения государственного кадастра недвижимости» от 4.03.2008 г. № ВК/0877$ однако, учитывая отказ собственников соседних земельных участков, обратиться с заявлением об исправлении кадастровой ошибки, надлежащим способом защиты является требование к собственникам соседних участков об исправлении технической ошибки, допущенной при постановке на кадастровый учёт, принадлежащих им земельных участков .

Однако гораздо более аргументированной является другая позиция. В письме Рос-земкадастра РФ от 7.07.2008 г. № ВК/2922 «О кадастровой ошибке» говорится, что поскольку в соответствии с ст. 28 ФЗ «О ГКН» кадастровая ошибка подлежит исправлению в порядке, установленном для учёта изменений соответствующего объекта недвижимости, то для исправления необходимо получить письменное заявление собственника объекта недвижимости. Однако в силу ч. 5 той же статьи суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учёта, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях. Таким образом, из системного толкования данных норм следует, что орган, осуществляющий государственный кадастровый учёт недвижимости, вправе самостоятельно исправить допущенные в ГКН ошибки, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ГКН. В противном случае исправление ошибок в ГКН осуществляется на основании решения суда, арбитражного суда. Таким образом, поскольку одним из оснований для исправления кадастровой ошибки в сведениях вступившее в законную силу решение суда об исправлении такой ошибки, то право на обращение другого лица в суд с таким заявлением не зависит от наличия или отсутствия заявления собственника объекта недвижимости .

На практике требование об осуществлении кадастрового учёта иногда сопровож-дается предъявлением других требований, никак не связанных с кадастровым учётом, например, признать сведения кадастрового учёта земельного участка относительно места расположения границы участка недействительными , признать незаконными действия кадастровой палаты по утверждению результатов межевания земельных участков , признать кадастровую ошибку (ошибку в местоположении границы ранее учтённого земельного участка) в сведениях государственного кадастрового учёта в отношении земельного участка , отменить межевое дело как не соответствующее границам и конфигурации, указанным в выданном госакте . Предъявление таких требований излишне.

5. Чем иск об исправлении кадастровой ошибки отличается от других исков?

Иск об исправлении кадастровой ошибки достаточно специфичен по своей правовой природе, целям и условиям удовлетворения. На практике часто происходит смешение этого иска с другими способами защиты прав. Для того, что бы правильно выбрать способ защиты права необходимо обсудить вопрос о том, чем отличается иск об исправлении кадастровой ошибки от других способов защиты права, таких, например, как заявления о признании незаконными действий кадастровой палаты в порядке гл. 24 АПК РФ, иска об установлении границ и вещных исков.

Начнём с отличия от обжалования действий кадастровой палаты.

В случае если в кадастровую палату поступает заявление о кадастровом учёте со-седнего земельного участка и одна из его границ пересекает границу другого земельного участка, сведения о котором уже содержаться в ГКН, то данное обстоятельство является основанием для приостановления кадастрового учёта (п. 2 ч. 2 ст. 26 ФЗ «О ГКН»). Это означает, что если вопреки этой норме кадастровая палата осуществляет кадастровый учёт земельного участка, то она тем самым, совершит незаконное действие, приведшее к внесению в ГКН ошибочных сведений о границах нового участка, т. е. к возникновению кадастровой ошибки.

Можно ли исправлять такую кадастровую ошибку путём обжалования действия кадастровой палаты по постановке на учёт нового земельного участка?

На практике такой способ используется , земельные участки снимаются с кадастрового учёта по решению суда, вынесенному в порядке главы 24 АПК РФ, но только в случае несоблюдения порядка согласования границ со смежными и наложения границ земельных участков .

Однако мы не можем рекомендовать данный способ, поскольку он крайне рискован. Дело в том, что п. 2 ч. 2 ст. 26 ФЗ «О ГКН» обязывает кадастровую палату не ставить участок на учёт предварительно скорректировав его границы, а именно приостановить учёт всего участка в целом. Это означает, что в случае, если суд признает действия палаты незаконными, то в резолютивной части решения суда, помимо указания на признание решения кадастровой палаты незаконным, должна быть указана её обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ), а сделать это в данном случае можно только вернувшись к ситуации в ГКН, которая существовала до совершения этого незаконного действия, т. е. снять земельный участок с учёта. Снятие участка с кадастрового учёта означает прекращение его существования как объекта гражданских прав, как следствие, означает прекращение права собственности на него.

Однако согласно п. 56 Постановления пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2012 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путём заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Именно это, по сути, происходит в случае попытки исправить кадастровую ошибку путём обжалования действий кадастровой палаты. В случае подачи заявления о признании незаконными действий кадастровой палаты по постановке на учёт земельного участка по причине наложения границ можно получить отказ, например, с такой формулировкой: «Горно-Алтайский государственный политехнический колледж обратился в арбитражный суд Республики Алтай с заявлением о признании незаконными действий ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Алтай по постановке на кадастровый учёт земельного участка…. При рассмотрении данного спора, суд пришёл к выводу о том, что колледжем выбран неправильный способ защиты своего права, поскольку между колледжем и предпринимателем должен быть разрешены вопросы о праве колледжа на земельный участок…» .

Кроме того, в случае обжалования действий кадастровой палаты необходимо со-блюсти трёхмесячный срок на обжалование (ч. 4 ст. 198 АПК РФ), в отличие от иска об исправлении кадастровой ошибки, который может быть предъявлен в течение трёх лет (ст. 196 ГК РФ). Пропуск трёхмесячного срока на подачу заявления о признании незаконными действий кадастровой палаты по постановке участка на кадастровый учёт может являться самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении этого заявления .

Перейдём к отличиям исправления кадастровой ошибки от иска об установлении границ земельного участка. Судебная практика знает случай, когда такой иск был использован для устранения кадастровой ошибки, состоящей в наложении границ земельных участков . Однако использование данного иска для этой цели ошибочно. Иск об установлении границ используется в случае отказа смежного землепользователя в согласовании границ в ходе межевания земельного участка , даже если истец формулирует свои требования как о понуждении к согласованию местоположения границы земельного участка , а так же в случае спора о местоположении границ земельного участка, не прошедшего кадастровый учёт для целей выкупа или аренды на основании ст. 36 ЗК РФ . Данный иск не является иском, направленным на оспаривание права .

Иными словами цель иска об установлении границ – скорректировать границу земельного участка на местности, установить где конкретно она должна проходить непосредственно на земле согласно сведениям ГКН. Суть и смысл иска об устранении кадастровой ошибки - скорректировать границу земельного участка, но не на местности, а в ГКН. Данный иск предшествует иску об установлении границ, т. е. сначала корректируются координаты характерных точек границ земельного участка в ГКН и лишь затем граница устанавливается на местности путём предъявления иска об установлении границ.

Теперь несколько слов о соотношении иска об исправлении кадастровой ошибки и вещных, а так же реституционных исков. К настоящему времени уже имеется судебная практика, в которой разъясняется, что исправление наложения границ земельных участков возможно только путём предъявления виндикационного иска и даже иска о признании сделки недействительной .

Эта позиция ошибочна. Последствием удовлетворения вещного иска (равно как и иска о признании сделки с земельным участком недействительной) является прекраще-ние права собственности на участок, возврат владения участком истцу. В результате такого решения изменения вносятся только в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Однако сведения о кадастровой ошибке содержаться не в ЕГРП, а в ГКН. Последний не учитывает права, он учитывает только факт существования участка, как объекта недвижимого имущества, как списка координат характерных точек участка. Поэтому если бы лицо, заинтересованное в исправлении кадастровой ошибки обратились в суд с вещным или реституционным иском, то в случае удовлетворения этого иска оно не получит необходимый ему результат: не смотря на то, что право смежного землепользователя прекратилось бы, но наложение соседнего участка на участок истца по прежнему сохранится в ГКН; истец в этом случае не сможет заставить кадастровую палату скорректировать границы соседнего участка, так как нет решения суда, обязывающего палату это сделать. Нормы о вещных исках (ст.ст. 302-305 ГК РФ), а так же нормы о последствиях недействительности сделок (ст. 167 ГК РФ) не называют исправление кадастровой ошибки (внесение изменений в ГКН) в качестве последствия удовлетворения этих исков.

6. Самый главный риск.

Именно сейчас, после изложения соотношения иска об исправлении кадастровой ошибки с другими способами защиты права, будет уместно сказать о самом главном на сегодняшний день риске отказа в удовлетворении иска об исправлении кадастровой ошибки.

За последнее время всё чаще появляются решения судов, отказывающих в исках об исправлении кадастровых ошибок на том основании, что между истцом и ответчиком (собственником соседнего участка) имеется спор о праве, который, по мнению судов, не может решаться в порядке, предусмотренном для исправления кадастровой ошибки . Однако при этом суды не указывают о праве на что конкретно (на какой объект гражданских прав) возник спор, ведь область наложения границ двух земельных участков объектом гражданских прав не является, а так же молчат о том, какой же всё таки иск должен быть предъявлен вместо иска об исправлении кадастровой ошибки. В обосновании своей позиции суды лишь воспроизводят аргументацию, заимствованную из судебных актов ВАС РФ по двум делам, а именно (1) определение ВАС РФ от 7.07.2011 г. № ВАС-8397/11, (2) определение ВАС РФ от 23.12.2010 г. № ВАС-14765/10 и, вынесенное по этому же делу, постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 г. № 14765/10.

Посмотрим, в чём в действительности состоит позиция ВАС РФ в каждом деле.

По обстоятельствам первого дела ФГУ «Федеральное управление автомобильных дорог Волго-Вятского региона Федерального дорожного агентства» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Татарстан об обязании исправить кадастровую ошибку путём переноса координат поворотных точек границ указанного земельного участка без согласования с правообладателем земельного участка.

В иске было отказано со ссылкой на то, что внесение в ГКН сведений об изменении площади и (или) границ земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ, по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются. Обратившись в суд с настоящим требованием, заявитель фактически оспаривает право собственности третьего лица на спорный земельный участок с кадастровым номером 16:20:037001:001 в существующих границах и площади. Требуя изменить уникальные характеристики этого земельного участка, заявитель, по сути, заявляет о необходимости прекращения прав третьего лица на этот земельный участок в существующих границах и площади. В п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Таким образом, заявителем выбран ненадлежащий способ защиты своих прав .

Определение ВАС РФ от 7.07.2011 № ВАС-8397/11 в передаче дела в президиум было отказано. Тройка судей ВАС РФ мотивировала это следующим образом. Суды при этом указали, что поводом для общения в суд с настоящим заявлением послужило наложение границ вновь формируемого земельного участка и земельного участка, при-надлежащего на праве собственности обществу. В этой связи внесение требуемых заявителем изменений предполагает изменение существующих границ и площади этого участка. Исходя из того, что между учреждением и обществом по существу имеется спор о праве, который не может быть разрешён в порядке исправления ошибки в государственном кадастре недвижимости в соответствии с требованиями статьи 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного по делу требования.

Из определения ВАС РФ видно, что в этом деле мы имеем ситуацию, до кадастровой ошибки, когда в ГКН ошибка, содержащаяся в межевом плане пока ещё не воспроизведена, ведь под кадастровой ошибкой ФЗ «О ГКН» понимает именно воспроизведён-ную в ГКН ошибку в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН (п. 2 ч. 1 ст. 28 ФЗ «О ГКН»). Как следствие в данном деле речь идёт о том, что лицо, ставящее участок на учёт, пытается «откусить» в ходе межевания часть соседнего участка. Возникает спор о том, кому же принадлежит эта часть. Это действительно спор о праве. Вот только спором о кадастровой ошибке он не является, так как здесь нет кадастровой ошибки как таковой.

Теперь посмотрим второе дело.

Управление Росимущества в Алтайском крае обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к кадастровой палате и Управлению Росреестра о признании незаконными действий по внесению в государственный земельный кадастр сведений о площади по участку с кадастровым номером …0002, а также об обязании упомянутых лиц внести в ГКН сведения о площади данного участка в другом размере. Основанием иска явилось то обстоятельство, что кадастровая палата в административном порядке скорректировала границы земельного участка, принадлежащего государству, без согласия собственника. Решая дело по существу, Президиум ВАС РФ указал следующее: «…Внесение в кадастр сведений об изменении площади земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ требует изменения соответствующих сведений о площади земельного участка в ЕГРП у всех его зарегистрированных правообладателей, включая собственника, то есть, по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в его прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются. Следовательно, изменение органом кадастрового учёта в рамках административной процедуры ранее внесённых в кадастр уникальных характеристик земельного участка без извещения и согласия его собственника по заявлению лица, имеющего на тот же участок ограниченное вещное право, нарушает положения статей 44 и 53 ЗК РФ и ст. 235 ГК РФ. …Как следует из совокупности положений, предусмотренных ч. 3 ст. 25 и ч. 4 и 5 ст. 28 ФЗ «О ГКН», при согласии всех заинтересованных правообладателей земельного участка кадастровая ошибка исправляется в рамках административной процедуры, при несогласии хотя бы одного из них - по решению суда» .

Именно в последнем предложении и заключена суть разъяснения ВАС РФ: в случае, если собственник земельного участка полагает, что соседний участок поставлен на учёт с наложением границ на его участок, то спор об исправлении наложения решается не кадастровой палатой в административном порядке, а только по решению суда. Данное решение будет вынесено судом по иску собственника об исправлении кадастровой ошибки. Поскольку в результате удовлетворения такого иска площадь соседнего участка уменьшиться, как следствие, уменьшиться объём права собственности на земельный участок, то такой спор действительно является спором о праве, а иск об исправлении кадастровой ошибки является единственным надлежащим способом разрешения этого спора.

Краткие выводы по статье в целом:

1. Исправление кадастровой ошибки – это корректировка кадастровой палатой границ земельного участка в ГКН. Снятие участка с учёта возможно только если исправление ошибки невозможно путём корректировки границ.

2. Доказать кадастровую ошибку можно надлежаще оформленным межевым планом или заключением судебной землеустроительной экспертизы.

3. Истцом по иску об исправлении кадастровой ошибки может быть любое заинтересованное лицо, ответчиком всегда собственник участка и кадастровая палата.

4. Исковые требования должны состоять в обязании кадастровой палаты провести кадастровый учёт земельного участка, в сведениях о координатах которого обнаружена ошибка.

5. Иск об исправлении кадастровой ошибки необходимо отличать от других способов защиты права, таких, например, как заявления о признании незаконными действий кадастровой палаты в порядке гл. 24 АПК РФ, иска об установлении границ и вещных исков.

6. Главный риск отказа в исправлении кадастровой ошибки состоит в признании судом выбора истцом ненадлежащего способа защиты права. Поэтому при оценке перспектив спора необходимо заранее

Экономика и жизнь. 2016. № 30

Радченко Сергей Дмитриевич

Старший юрист адвокатского бюро «Юг»

(г. Краснодар)

Кандидат юридических наук


× Закрыть

08.04.16

Местная администрация решила снести вашу постройку: что делать?

1 сентября 2015 года вступила в силу новая редакция ч. 4 ст. 222 ГК РФ, которая дала право городским администрациям самостоятельно, без суда сносить самовольные постройки, если они возведены на земельных участках с особыми условиями использования, или на территориях общего пользования, или в полосе отвода инженерных сетей.

Подробнее

Процедура сноса в законе прописана так. Администрация принимает решение о сносе. Если лицо, осуществившее постройку, известно, то в течение 7 дней администрация направляет ему копию решения и даёт срок на добровольный снос. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не известно, администрация, в течение 7 дней публикует сообщение о сносе в своей официальной газете, на сайте, а также ставит в границах участка, на котором создана постройка, информационный щит с сообщением о планируемом сносе; по истечении двух месяцев после публикации администрация сносит постройку.

Как эта норма работает на практике все видели в многочисленных скандальных сюжетах о событиях в Москве 9 и 10 февраля 2016 г. Их может в любой момент повторить любая городская администрация в России. В этой статье я расскажу о том, как защитится от сноса и что делать, если снос всё-таки произошёл.

Для того, чтобы ответить на эти вопросы необходимо правильно понимать какие угрозы для бизнеса исходят от ч. 4 ст. 222 ГК РФ. Их четыре.

1. В этой норме нет минимального срока для добровольного сноса, поэтому администрация может дать владельцу постройки любой сколь угодный короткий срок, вплоть до одного часа, по истечении которого снести постройку. Для сравнения: в случае сноса на основании решения суда пристав обязан дать на добровольный снос пять дней.

2. В этой норме нет указания на то, что должно являться основанием для принятия администрацией решения о сносе, а именно как администрация должна проверять самовольность строительства и как должны быть оформлены результаты проверки, поэтому администрация может признавать постройку самовольной исключительно по своему усмотрению, не обращая внимания на документы о собственности и решения судов. Для сравнения: снос в судебном порядке осуществляется только на основании вступившего в силу решения суда, которое суд принимает заслушав владельца постройки и оценив представленные им доказательства законности её возведения.

3. В этой норме нет срока для принятия администрацией решения о сносе, поэтому администрация может никуда не торопиться и сколь угодно долго держать собственника постройки в состоянии неопределённости: снесёт администрация постройку или нет? Для сравнения: в случае сноса в судебном порядке существует трёхлетний срок давности, кроме редкого случая, когда постройка угрожает жизни людей.

4. В этой норме нет обязанности администрации производить снос с участием понятых, составлять опись имущества, находящегося в сносимой постройке, принимать меры по обеспечению его сохранности. Для сравнения: в случае если постройка сноситься на основании решения суда, то все эти действия обязан сделать судебный пристав.

Как предотвратить снос?

Необходимо следить за сообщениями о планируемых сносах, которые публикуются в официальном издании и интернет-сайте местной администрации, за установкой на вашем земельном участке щитов с информацией о сносе. В случае публикации постановления главы города о предстоящем сносе в котором есть ваша постройка возможны два варианта действий, выбор между которыми зависит от текущего состояния оформления прав на постройку.

1. Постройка возведена самовольно, право собственности на неё не зарегистрировано, либо администрация ранее обращалась в суд с иском о сносе постройки, но суд ей отказал по формальным основаниям, не связанным с наличием у вас права собственности на неё, например, из-за пропуска срока давности. В этом случае необходимо обращаться в суд с иском к местной администрации о признании права собственности на самовольную постройку. В случае, если суд иск удовлетворит, то у вас будет право собственности, возникшее на основании решения суда. Сносить такую постройку администрация будет не вправе. Если суд в иске откажет, то постройку снесут. В этом случае необходимо решать с компенсацией расходов на строительство.

2. Постройка не является самовольной так как возведена на законном основании с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства. В этом случае необходимо сделать следующее:

2.1. Обратиться в местную администрацию с просьбой исключить из постановления о сносе ваш объект. Например в Москве Госинспекция по недвижимости на основании заявления владельца исключила из списка подлежащих сносу построек павильон по адресу улица Красного Маяка, дом 1А.

2.2. Обратится в суд с заявлением об оспаривании постановления местной администрации о сносе. Если постановление касается только одного вашего объекта, вы индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, то заявление должно быть подано в арбитражный суд в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали о постановлении. Если постановление касается многих владельцев построек и по своему характеру является нормативным актом, то заявление о его оспаривании необходимо подавать в краевой или областной суд общей юрисдикции. В заявлении стоит просить суд принять обеспечительные меры или меры предварительной защиты в виде запрета администрации совершать снос до вступления в силу решения по вашей жалобе. Доказывать самовольность постройки должна администрация. Если она этого не сделает, то суд обязан признать постановление незаконным.

Практика такого оспаривания уже есть, но она не в пользу застройщиков. Четверо из них обжаловали Постановление Правительства Москвы от 8.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», на основании которых проводился снос торговых павильонов 9.02.2016 г. в части своих объектов ссылаясь на то, что на каждый из них был принят местным властями в эксплуатацию, на каждый из них в ЕГРП зарегистрировано собственности, под строительство каждого объекта выделялся земельный участок. В отношении одного из объектов префектура округа обращалась в суд с иском о его сносе, но суд в иске отказал по причине пропуска срока исковой давности. Тем не менее, несмотря на это решением Мосгорсуда от 24.12.2015 г. по делу № 3а-907/2015 застройщикам в удовлетворении их заявлений было отказано. Суд признал все четыре объекта самовольными постройками, так как для их возведения предоставлялись земельные участки для некапитальных сооружений, между тем, как все здания оказались капитальными.

Как правило на планируемые администрацией к сносу объекты у их застройщиков есть зарегистрированное право собственности. В ходе оспаривания постановления мест-ной администрации о сносе необходимо быть готовым к тому, что администрация, отстаивая законность своего постановления, будет отрицать какое либо значение за этим фактом, ссылаясь на п. 23 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому регистрация права на недвижимое имущество не исключает возможности предъявления требования о его сносе, как самовольной постройки. Возражая против этого довода стоит обратить вни-мание суда на то, что в этом разъяснении «предъявление требования» означает предъявление иска в суд, так как на момент принятия этого постановления снос самовольной постройки мог быть осуществлён только в судебном порядке. В тот момент, когда принималось это постановление административного порядка не существовало. Данное разъяснение основано на действовавшей в то время ч. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку данная норм не изменилась, то разъяснение Пленумов сохраняет силу и в настоящее время в период действия новой редакции ч. 4 ст. 222 ГК РФ.

Поскольку ч. 4 ст. 222 ГК РФ противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда, то в ходе судебного разбирательства можно просить суд обратиться в Конституционный суд РФ с запросом о конституционности этой нормы. В случае, если суд это не сделает, применит ч. 4 ст. 222 ГК РФ и откажет в признании незаконным постановления местной администрации, то заявитель может сам обратится в КС РФ с заявлением о проверке конституционности ч. 4 ст. 222 ГК РФ.

Что делать в случае сноса?

Прежде всего необходимо сказать, что п. 11-13 Постановление Правительства Москвы от 8.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» предусматривают выплату компенсации за снесённые объекты. Между тем, порядок её расчёта не определён и сведений о том, что кто-то её получил у нас нет.

Застройщик снесённых объектов может предъявлять в суд иск к администрации о возмещении вреда, причинённого сносом на основании ст. 1069 ГК РФ. Размер возмещения будет включать в себя рыночную стоимости постройки, расходы на её восстановление, а также стоимость уничтоженных остатков товара. Для этой цели стоит заранее, до сноса, получить отчёт о рыночной стоимости здания и права на земельный участок под ним, организовать в ночное время охрану здания и видеонаблюдение за происходящим вокруг него, если в постройке расположен магазин, то обеспечить точный учёт товарных остатков на конец каждого дня.

В случае, если снесённый объект не являлся самовольной постройкой, то при доказанности этого факта, взыскание компенсации не вызовет затруднений.

Иная ситуация, если снесённый объект является самовольной постройкой. С одной стороны, её возведение является нарушением, допущенным застройщиком, а снос произведён администрацией на законном основании. С другой стороны, часто бывает ситуация, когда самовольное строительство было невозможным без «содействия» местной администрации, которая в нарушение закона предоставила под строительство земельный участок, выдала необходимые для строительства разрешения и согласования. Застройщик был вправе доверять администрации, как органу власти и полагать её действия законными. Можно ли взыскать возмещение вреда в этом случае?

Одно время ВАС РФ отвечал на этот вопрос положительно, так как застройщик мог «полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства спорного объекта администрация учла требования действующего законодательства. Поэтому в случае сноса объекта по решению суда как самовольного» застройщик «вправе требований от местной администрации возмещения ущерба, включающего расходы по строительству и сносу спорного объекта».

Однако в 2012 году практика ВАС РФ изменилась. Взыскать убытки застройщик мог, если несмотря на незаконность действий местной администрации, не знал и не мог знать об этом. Вместе с тем, если он в этой ситуации совершал на основании незаконных актов администрации какие-либо действия, следствием которых явилось неосновательное обогащение соответствующего публичного образования либо заключало и исполняло на основании незаконного акта гражданско-правовые сделки, являющиеся в силу этого недействительными, такое лицо не лишено права требовать возмещения неосновательного обогащения или проведения двусторонней реституции, например денежные средства, уплаченные застройщиком в качестве платы по договорам предварительно согласованного места размещения объекта . Руководствуясь этой позицией суды стали отказывать застройщикам во взыскании убытков с местных администраций по причине отсутствия вины администраций и причинно-следственной связи между их действиями и убытками застройщика . В судебных актах по некоторым делам суды разъясняли, что к расходам, которые нельзя взыскать относиться арендная плата, расходы на выполнение проекта строительства, оплата услуг за разного рода согласования.

Вместе с тем к настоящему моменту есть практика в пользу застройщиков, чьи самовольно построенные объекты были снесены по решениям судов. По одному из дела суд, с учётом позиции ВАС РФ 2012 года, взыскал с администрации убытки в полном объёме . По другим делам суды взыскивали платежи, полученные администрацией по договору купли-продажи земельного участка , затраты на подведение внешних сетей электроснабжения, на изготовление и согласование проектно-сметной документации, на строительство объекта и введение его в эксплуатацию . Стоит так же отметить, что в ряде случаев суды взыскивали убытки без учёта позиции ВАС РФ, сформулированной в 2012 году , а в одном случае убытки взысканы судом в 2013 году на основании позиции ВАС РФ, существовавшей до 2012 года.

После сноса торговых павильонов в Москве 9.02.2106 г. нам известен пока только один случай предъявления иска к правительству Москвы о возмещении убытков. Истцом выступает собственник ТЦ «Альбатрос» Алексей Воронин, размер требований которого составляет 3 млрд рублей. Сведений о результате рассмотрения спора на текущий момент нет.

Делать выводы о том, как будет работать ч. 4 ст. 222 ГК РФ пока рано. Мы не знаем как этой нормой будут пользоваться в других регионах и какие решения суды будут выносить по искам застройщиков к местным администрациям о возмещении убытков. После того, как эта практика появиться к обсуждению темы настоящей статьи стоит вернуться снова.

Экономика и жизнь. 2016. № 13

Радченко Сергей Дмитриевич

адвокат (адвокатское бюро «Юг», г. Краснодар),

кандидат юридических наук


× Закрыть

20.01.17

Закон «О государственной регистрации недвижимости»: что нового?

1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – новый закон), который пришёл на смену двум законам: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – старый закон о регистрации) и «О государственном кадастре недвижимости» (далее – старый закон о кадастре).

Подробнее

При этом старый закон о регистрации с 1.01.2017 утрачивает силу за исключением одной статьи 31.1, которая прекращает действие 1.01.2020 г. Старый закон о кадастре продолжает действовать в существенно обновлённой редакции - из него исключены все нормы о кадастровом учёте и теперь этот закон, как сказано в его ч. 1 ст. 1 «регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров».

Причины появления нового закона состоят в необходимости устранить недостатки ранее действовавшей регистрационно-учётной системы: неудобство и дороговизна двух реестров, дублирование и противоречивость их сведений. Следствием этого должно явиться устранение разрыва между кадастровым учётом как учётом объекта и регистрационным учётом как учётом прав на объекты, упрощение и ускорение регистрационных и учётных процедур, снижение риски операций на рынке недвижимости.

Далее в статье пойдёт речь о том, что нового, важного и полезного в новом законе по сравнению со старыми законами.

1. Появляется Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он объединяет ранее существовавшие Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр недвижимости. ЕГРН состоит из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестра прав, ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ (сведения о них ранее содержались в кадастре недвижимости). Прежние реестры велись на электронных и бумажных носителях. ЕГРН ведётся в электронном виде. В бумажном виде будут храниться только реестровые дела.

2. Появляются новые объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учёту и права на которые регистрируются: машиноместа, единый недвижимый комплекс, пред-приятие как имущественный комплекс. Машиноместа учитываются в ЕГРН и регистрируются как самостоятельные объекты недвижимости. Учёт единого недвижимого комплекса и регистрация права на него проводится в двух случаях: (1) завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве такого комплекса, (2) объединение по заявлению собственника учтённых и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке. Зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно только после учёта и госрегистрации прав на каждый объект, который входит в его состав.

В ЕГРН, в отличие от прежних реестров, включается информация о территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в РФ, об игорных зонах, лесничествах, лесопарках, охотничьих угодьях. Кроме того, ЕГРН содержаться история операций с объектами, все внесённые в него изменения будут сохраняться, эти данные будут отражаться в выписке из ЕГРН. Это будет полезно для проверки юридической чистоты объекта при совершении сделки с ним.

3. Учётом объектов и регистрацией прав занимается только Росреестр. Кадастровых палат, которые ранее занимались кадастровым учётом, больше нет.

4. Кадастровый учёт объектов и регистрация прав будет проводиться как одновременно, так и отдельно.

Старые законы одновременное осуществление учёта и регистрации не предусматривали. Согласно новому закону, если сведений об объекте нет в ЕГРН, его учёт в кадастре и регистрация прав осуществляются одновременно в случае создания объекта недвижимости, прекращения существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, образование или прекращение существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие госрегистрации. Без проведения одновременного кадастрового учёта происходит регистрация перехода права собственности и подтверждение ранее возникших прав. Новый закон так же знает ситуации, при которых кадастровый учёт осуществляется без одновременного проведения регистрации прав. К ним относятся создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН, изменение основных характеристик объекта недвижимости.

5. Изменены правила обращения с заявлением о кадастровом учёте недвижимости и госрегистрации прав. Ранее заявление о постановке на учёт могло подать любое лицо. В новом законе перечень заявителей зависит от того, как проводится учёт и регистрация - одновременно или раздельно. Например, при одновременном осуществлении учёта и регистрации заявление в отношении построенного объекта могут подать собственник или законный владелец земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, при учёте в кадастре без одновременной госрегистрации - орган государственной власти, местного самоуправления, выдавшие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Ранее заявления о кадастровом учёте и регистрации подавались по месту расположения объекта в пределах кадастрового и регистрационного округа. По новому закону при личном обращении место подачи заявления и документов не зависит от места нахождения объекта недвижимости.

По старому закону о регистрации основанием для отказа в приёме являлось наличие в поданных на регистрацию документах подчисток, приписок, зачёркнутых слов и иных не оговоренных исправлений, подача документов, исполненных карандашом, а также документов с серьёзными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. В новом законе эти обстоятельства являются основанием для возврата документов без рассмотрения. Помимо этого, оставить заявление без рассмотрения регистратор может в случае неправильного формата электронных документов, отсутствие подписи заявителя в заявлении о кадастровом учёте объекта или регистрации прав.

Отказ в приёме документов в старом законе о кадастре не был предусмотрен, а в старом законе о регистрации был запрещён. По новому закону в приёме документов будет отказано, если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт).

Ранее при отправке документов на регистрацию почтой заверить у нотариуса было необходимо только подпись гражданина на заявлении. Новый закон обязывает заверять у нотариуса весь пакет посылаемых документов.

6. Уточнены основания приостановления кадастрового учёта и госрегистрации по ре-шению регистратора. Ранее старые законы предусматривали каждый свой перечень оснований для приостановки и отказе в регистрации. Одним из оснований для отказа каждый закон называл неустранение причин приостановки. В новом Законе все ранее существовавшие причины для приостановки и отказа объединены в один перечень оснований для приостановки (по сравнению с действующими основаниями, этот список значительно увеличен - в нем указано 55 оснований). Данный перечень объединил перечни содержащиеся в старых законах, уточнил эти основания, кроме того, добавил новые.

Основание для отказа в регистрации или учёте по новому закону только одно - если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав. Среди но-вых оснований для приостановки стоит отметить следующие: ничтожность сделки, на основании которой возникает регистрируемое право, созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не со-ответствует виду разрешённого использования земельного участка, на котором он создан (создаётся), или не соответствует градостроительному регламенту, земельный участок, на котором создан (создаётся) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта; помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).

Следует так же обратить внимание на увеличение сроков приостановления. Ранее регистрация прав по решению регистратора могла быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя - на три месяца. Новый закон эти сроки увеличил. Они составят: три месяца - по решению регистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления); шесть месяцев - по инициативе заявителя.

7. Новые основания для прекращения учёта и регистрации. Новый закон предусматривает новое основание для прекращения кадастрового учёта и регистрации прав: прекращение регистрации возможно по заявлению нотариуса, если документы на регистрацию подавал он. если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, то прекращение государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

8. Сокращён общий срок кадастрового учёта и госрегистрации прав. Если ранее общий срок осуществления учёта объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав на него составлял 10 рабочих дней для каждой процедуры. При одновременной подаче документов для проведения кадастрового учёта и госрегистрации срок госрегистрации прав исчисляется со дня внесения сведений в кадастр недвижимости, т.е. максимальный срок составляет 20 рабочих дней. Согласно новому Закону (ч. 1 ст. 16) общий срок осуществления учёта объек-та недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращён. При подаче документов в Ро-среестр он составит: 5 рабочих дней - для кадастрового учёта; 10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учёта и госрегистрации; 7 рабочих дней - для госрегистрации прав. Если документы представляются через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учёта и регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

9. Представление сведений из Реестра. Здесь два новшества. Первое: если по старым законам о регистрации и кадастре сведения из реестров предоставлялись в срок пять рабочих дней, то по новому закону в три рабочих дня со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений. Второе: увеличился объём информации, который предоставляется арбитражным управляющим в делах о банкротстве. Если раньше им предоставлялись сведения только о содержании правоустанавливающих документов и обобщённые сведения о правах должника на объекты недвижимого имущества то новый закон дополнил этот список сведениями в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, причём теперь такие сведения предоставляются не только в отношении должника, но также в отношении лиц, входящих в состав органов управления должника, и лиц, контролирующих должника. Это поможет арбитражным управляющим бороться с выводом активов должников.

10. Новые правила исправления ошибок, содержащихся в реестре. Указанные в старом законе о кадастре «ошибки в сведениях» теперь называются «реестровыми ошибками». Стоит отметить два новых правила: исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечёт за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости – это означает запрет снятия земельного участка с кадастрового учёта, что всегда признавалось не допустимым в практике арбитражных судов, однако было широко распространено в практике судов общей юрисдикции. Отдельно, ввиду её особой значимости, закон выделил порядок исправления самой распространённой и конфликтной реестровой ошибки - ошибки в описании местоположения границ земельного участка, что на правки чаще всего имеет место в виде пересечения и наложения границ. Теперь суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков.

11. В части ответственности за нарушения в ходе регистрации есть два нововведения. Первое: по старому закону при государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки. По новому закону орган регистрации прав не несёт ответственность за убытки, причинённые в результате государственной регистрации прав на основании признанных судом недействительными свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов либо на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки.

Второе: ограничен размер ответственности за неисполнение решения суда (эта норма будет действовать с 1.01.2020). По старому закону о регистрации собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счёт казны Российской Федерации в случае, если по не зависящим от них причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причинённого в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. По новому закону это право принадлежит не всем субъектам права, а только гражданам, утратившим не любое жилое помещение, а только единственное, при этом если взыскание не производилось не по любой причине, а только в случае прекращения существования должника (смерть гражданина или исключения юридического лица из ЕГРЮЛ), как следствие, отпала необходимость ждать год, как было положено по старому закону о регистрации.

Выводы. В новом законе:

1. Ощутимо снизилось количества препятствий для регистрации и кадастрового учёта: снижено количество представляемых документов, ускорены регистрационно-учётные процедуры, они более подробно регламентированы для того, чтобы меньше оставлять на усмотрение чиновникам. Новый закон ввёл боле подробные и систематизированные правила, которые раньше были разбросаны по различным нормативным актам и судебной практике: о кадастровом учёте при уточнении границ земельного участка, учёте части объекта, всё больше документов Росреестр обязан запрашивать самостоятельно.

2. Увеличена ценность обращения к нотариусу: быстрее регистрация, нет проверки Росреестром юридической чистоты документов, что снижает риск приостановки и отказа в регистрации.

3. Усилен контроль Росреестра за строительством: подробно прописаны основания для приостановки при нарушении порядка возведения объектов, обязанность информировать компетентные органы о выявленных нарушениях при строительстве.

4. Выражена ориентация на электронный документооборот. Это позволит ускорить регистрационно-учётные процедуры и разгрузить бумажные архивы.

В цело новый закон заслуживает положительной оценки. Как он будет работать покажет практика.

Радченко Сергей Дмитриевич

адвокат адвокатского бюро «Юг» (г. Краснодар)

кандидат юридических наук


× Закрыть