12.10.26
Сделка по купле-продаже квартиры – достаточно рискованное дело, при этом в наиболее уязвимом положении, как правило, оказывается покупатель, рискующий при наихудшем раскладе потерять и деньги, и жилье. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, каким образом ему следует комплексно проверить продавца и его права распоряжаться квартирой, чтобы избежать риска оспаривания сделки впоследствии.
Первый и самый базовый риск заключается в том, что лицо, представившееся продавцом, может не иметь законных прав на распоряжение объектом недвижимости. Это может быть связано с мошенничеством, использованием поддельных документов или элементарной ошибкой, рассказал управляющий партнер адвокатского бюро "Юг" Юрий Пустовит.
Первое, с чего стоит начинать при проверке, это установить личность продавца – для этого нужно попросить его показать паспорт, причем это обязательно должен быть именно оригинал, обратил внимание Пустовит. Он советует обратить внимание на срок действия документа, наличие посторонних записей, соответствие фотографии возрасту.
Если с паспортом все в порядке, следующим шагом должен стать заказ выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, отметили в пресс-службе Росреестра. Из этой выписки видно, кто собственник квартиры, вид права: единоличная, долевая, совместная собственность, размер долей, дату и номер регистрации, а также ограничения и обременения, обратил внимание адвокат Дмитрий Шадрин.
Также в Росреестре рекомендуют попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости – как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее. Частая смена собственников за короткий срок – особенно две-три продажи за год-два – должна насторожить покупателя, подчеркнул Шадрин.
Важно! Информация о текущем владельце жилья содержится в закрытом доступе, поэтому самостоятельно получить полные данные без участия собственника невозможно. Заказать выписку собственник квартиры может в МФЦ, на портале "Госуслуги" или на сайте Росреестра.
Для проверки права продавца распоряжаться квартирой в Росреестре также советуют попросить его предоставить документ, подтверждающий основание приобретения квартиры в собственность: договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее. Важно сопоставить данные в этом документе с данными в паспорте и выписке из ЕГРН, дал рекомендацию Пустовит.
Важно! Если продавец отказывается предоставить какие-либо из этих документов, то, по словам адвоката Данила Гранина, это очевидный красный флаг. Такой отказ – повод как минимум насторожиться, а лучше и вовсе отказаться от сделки.
Практически любая ситуация, когда сделка по купле-продаже недвижимости не заключается собственником лично, а проводится по доверенности, является риск-фактором, предостерегли в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП).
Нотариусы перечислили следующие основные риски:
В целом заключать сделку, в которой собственника представляет доверитель, можно, но требуется дополнительная проверка, акцентировала внимание управляющий партнер "Легес Бюро" Мария Спиридонова. Как подчеркнули в пресс-службе ФНП, доверенность на продажу недвижимости обязательно должна быть нотариальной, так как речь идет о распоряжении имуществом, права на которое подлежат регистрации.
Нотариальную доверенность необходимо проверить в соответствующем реестре Федеральной нотариальной палаты: система покажет, удостоверял ли нотариус доверенность с указанными реквизитами, не была ли она отменена, не прекращено ли ее действие в связи со смертью доверителя.
Также можно воспользоваться сервисом проверки нотариальных документов по QR-коду, в котором также отображается имя доверителя. Если маркировку сгенерировали мошенники, сервис покажет, что такого документа не существует.
Публичные сервисы нотариата позволяют вскрыть большинство подделок, но не все. Бывают ситуации, когда злоумышленники изменяют фрагменты текста в реальной доверенности. Например, доверитель разрешил получать за него пенсию, а в предъявленном документе дополнительно указаны полномочия продать квартиру. Такую аферу можно выявить только при личном обращении к нотариусу. Он имеет доступ к Единой информационной системе нотариата и может сравнить текст представленной доверенности с исходным.
Важно! Вовсе отказаться от сделки по доверенности, по словам Спиридоновой, стоит в ситуации, когда представитель препятствует контакту с собственником, невозможно подтвердить действительность его воли, документы противоречат друг другу, квартира продается со значительным дисконтом без понятной причины либо деньги предлагается перечислить представителю или третьему лицу без ясного договорного основания.
При покупке недвижимости важно установить, состоял ли продавец в браке на момент ее приобретения, констатировала гендиректор "Форте Премиум" Зара Назарян. Ведь, согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, недвижимость, купленная в браке, является совместной собственностью супругов в равных долях. При этом не имеет значения, кто купил это имущество и на чье имя оно зарегистрировано, обратили внимание в пресс-службе ФНП.
"Продажа такого имущества без согласия второго супруга дает последнему право оспорить сделку в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении", – предупредил Пустовит.
Он перечисляет следующие основные жизненные сценарии, которые встречаются при покупке квартиры и которые требуют проверки:
- Квартира куплена в браке
Требуется нотариально заверенное согласие супруга(и) на продажу. Исключение – наличие брачного договора, устанавливающего раздельный режим собственности.
- Квартира получена по наследству или в дар
Является личной собственностью супруга-продавца. Согласие второй половины не требуется.
- Квартира приватизирована
Здесь важен состав участников приватизации. Если супруг отказался от участия в приватизации, он имеет бессрочное право пользования квартирой, которое сохраняется даже после смены собственника.
- Развод
Если развод состоялся менее трех лет назад, существует риск раздела совместно нажитого имущества. Сделку могут оспорить, если квартира была куплена в браке, а раздел имущества не производился.
Для проверки, по словам Шадрина, понадобятся следующие документы:
- Семейное положение продавца проверяется по паспорту и по свидетельствам о браке и расторжении брака;
Штампа в паспорте может не быть, поэтому лучше попросить продавца заверить в договоре или отдельным заявлением (в идеале нотариальным), что на дату приобретения квартиры он в браке не состоял.
- В ситуации, когда квартира куплена в браке, а продавец уже разведен, нужно просить его предоставить соглашение о разделе имущества, брачный договор, решение суда о разделе или нотариальное согласие бывшего супруга на продажу.
Некоторые категории людей сохраняют право собственности на квартиру или на проживание в ней даже после ее продажи, хотя их права в выписке ЕГРН видны далеко не всегда, акцентировала внимание советник компании "ССП-Консалт" Анна Мамунова. Речь идет, например, о несовершеннолетних собственниках, отказниках от приватизации, лицах, отбывающих наказание в местах лишения свободы и некоторых других.
Для того, чтобы продать квартиру, где у ребенка есть доля, нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Опека, как правило, выдает его только при условии, что ребенок одновременно получит равноценную или большую долю в другом жилье, предупредила Мамунова.
Права таких собственников отражены в выписке из ЕГРН. Для проверки покупателю нужно запросить подлинник разрешения опеки и сверить с ним условия договора: адрес, цену, встречную покупку и срок действия разрешения.
Закон требует оформить жилье, купленное с использованием маткапитала, в общую собственность родителей и всех детей. Если продавец этого не сделал, суды нередко признают последующую продажу недействительной или выделяют детям доли уже у покупателя, предупредила Мамунова. При этом установить, что при приобретении квартиры использовался материнский капитал, по выписке из ЕГРН невозможно.
Важно! На маткапитал указывают три признака: квартира куплена после 2007 года, у продавца двое и более детей, покупка шла с ипотекой.
Для того, чтобы обезопасить себя, Мамунова рекомендовала запросить у продавца:
сведения из Социального фонда об использовании средств маткапитала (продавец заказывает их через "Госуслуги");
договор, по которому продавец сам приобрел квартиру;
если маткапитал использовался, документы о выделении долей детям.
Важно! Если доли детям не выделены, выход один: сначала выделить доли, затем получить разрешение опеки и только потом продавать. Покупать с обещанием "потом оформим" нельзя.
Лица, которые на момент приватизации имели равное право пользования квартирой и отказались от участия в ней, сохраняют право бессрочного пользования. Смена собственника его не прекращает, и выписать такого человека через суд практически невозможно, предостерегла Мамунова. Отдельный риск, по ее словам, – приватизация начала 1990-х, когда детей иногда не включали в число участников: такие сделки до сих пор оспаривают в судах.
Мамунова рекомендует покупателю проверить следующий документы:
Отбывание наказания считается вынужденным временным отсутствием и само по себе не лишает человека права пользования квартирой. Отсюда два основных риска для покупателя.
Первый: человек отбывал наказание в момент приватизации
Если он имел право пользования квартирой, а его не включили в число участников приватизации и не взяли с него отказ, он может потребовать признать приватизацию недействительной. Тогда под угрозой окажутся и все последующие сделки. Если же он от участия в приватизации отказался, то сохраняет бессрочное право пользования, как и другие отказавшиеся.
Второй: человек сейчас в колонии, но по-прежнему зарегистрирован в квартире
Продавец не может выписать его сам. Без его заявления снять его с регистрационного учета можно только по решению суда. Если это член семьи продавца, после продажи его право пользования по общему правилу прекращается, но для снятия с учета и выселения все равно понадобится суд. Если же это отказавшийся от приватизации, его право на проживание сохранится и при новом собственнике, рассказала Мамунова.
Для того чтобы избежать такого риска, она рекомендовала покупателю проверять следующие документы:
Сделать это можно через администрацию исправительного учреждения, где заверение документов допускается. Если он был исключен из приватизации без отказа, такую квартиру безопаснее не покупать.
Перед заключением сделки необходимо получить информацию о зарегистрированных в квартире людях, констатировала Мамунова. Для этого понадобится актуальная и архивная выписка из домовой книги: в ней видно, кто зарегистрирован сейчас и кто выбыл и куда. Особое внимание стоит уделить лицам, выбывшим в никуда, в армию или на длительное лечение: они могут вернуться и заявить о своих правах.
В договоре купли-продажи квартиры обязательно фиксируется срок снятия всех жильцов с регистрационного учета, отметила Мамунова. Лучше всего привязать к этому условию выплату части цены: например, оставить ее на аккредитиве до предъявления справки об отсутствии зарегистрированных лиц.
Кого еще проверить:
Увидеть их права можно в виде обременения в выписке из ЕГРН;
Это люди, в отношении которых наследодатель в завещании или наследственном договоре возложил на наследника обязанность предоставить им право проживания в квартире после его смерти. Установить их наличие можно, изучив реестр наследственных дел, завещание, справку о зарегистрированных в квартире лицах.
Риск купить квартиру у продавца-банкрота или того, кто объявит банкротство в скором времени после продажи квартиры, является весьма серьезным, так как сделка с квартирой впоследствии может быть оспорена, предупредила глава департамента загородной и городской недвижимости компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Светлана Жукова. Такой риск сохраняется еще в течение трех лет после объявления банкротства, обратил внимание партнер компании "Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры" Денис Быканов.
"Особенно высок риск, если цена была ниже рыночной. В этом случае квартиру вернут в конкурсную массу, а покупатель станет обычным кредитором и, скорее всего, большую часть денег не получит", – предостерегла руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики "Де-Юре" Елена Тимошенко.
Проверять продавца на возможное банкротство юристы рекомендуют на следующих ресурсах:
Он покажет, введена ли уже процедура банкротства, не публиковались ли намерения кредиторов подать заявление о банкротстве, нет ли внесудебного банкротства через МФЦ. Проверить продавца квартиры в этой базе можно по ИНН или ФИО на сайте.
Здесь можно проверить, есть ли дела о банкротстве самого продавца и иски к нему. Если продавец – действующий или бывший руководитель или участник компании, стоит проверить и эту компанию: нет ли банкротства и требований о привлечении контролирующих лиц к субсидиарной ответственности, дал совет Шадрин. В таких спорах суд может наложить арест на имущество руководителя, а его сделки – оспорить.
Крупные непогашенные задолженности могут впоследствии стать причиной для инициирования банкротства после продажи квартиры, обратил внимание управляющий партнер "Формулы согласия" Дмитрий Челноков.
Не каждый судебный процесс, в котором фигурирует продавец, несет в себе риски для покупателя квартиры, акцентировала внимание Спиридонова.
По ее словам, в этом аспекте существенны, прежде всего, дела, где оспаривается право на продаваемый объект, договор, по которому продавец его получил, наследство, приватизация, раздел имущества супругов.
"Насторожить должны и крупные требования о взыскании долгов, особенно в сочетании с исполнительными производствами: это уже вопрос возможной неплатежеспособности и последующего банкротства", – сказала Спиридонова.
Отдельная зона риска – частные займы, по которым квартира передавалась в залог, добавила Жукова. Из ее практики наиболее проблемными становятся сделки, когда покупатель видел признаки серьезных долгов, но не придал им значения.
Проверять данные о судебных спорах продавца Тимошенко советует на следующих ресурсах:
"Когда ищете по ФИО, учитывайте, что можно наткнуться на однофамильцев. Сверяйте дату рождения и адрес, а при сомнениях попросите продавца объяснить ситуацию и показать копию решения суда", – порекомендовала Тимошенко.
Выписка из ЕГРН – единственный достоверный источник информации об официальных обременениях, наложенных на квартиру, отметил Пустовит. В ней в разделе 2 ("Сведения о правах") содержатся графы об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости.
Если там написано "не зарегистрировано" – зарегистрированных обременений нет, если же есть записи, обратите внимание на вид, дату, срок и лицо, в пользу которого установлено обременение. Здесь можно увидеть следующие виды обременений:
Самый частый случай. Продажа такой квартиры возможна только с согласия залогодержателя (банка) и обычно путем погашения кредита деньгами покупателя. Отдавать деньги продавцу "чтобы он сам закрыл ипотеку" опасно, предупредил Шадрин.
Накладывается судом или судебными приставами. Регистрация перехода права собственности при наличии запрета невозможна до его снятия.
Если заключен долгосрочный договор аренды (от одного года), он регистрируется в Росреестре. Арендатор вправе жить в квартире и после продажи до окончания срока договора (статья 617 Гражданского кодекса РФ).
Квартира находится в залоге у получателя ренты, а обязанности плательщика ренты переходят к новому собственнику (статья 586 Гражданского кодекса РФ). Покупать такую квартиру без решения вопроса с рентой, по словам Шадрина, нельзя.
При покупке квартиры не исключен риск столкнуться с мошенничеством. Шадрин описывает несколько основных сценариев, по которым чаще всего работают мошенники, – это в том числе использование поддельного паспорта, подставного продавца и давление на покупателя, чтобы он скорее перевел деньги, не успев разобраться в ситуации.
Мошенник с похожей внешностью и поддельным паспортом выдает себя за владельца, обычно если настоящий собственник живет в другом городе, за границей или в квартире не бывает.
Формально собственник настоящий, но за ним стоят мошенники, например, человек в долгах, под давлением или в зависимости.
Мошенники получают доступ к "Госуслугам" собственника, выпускают электронную подпись и подают документы дистанционно. С 1 июля 2026 года для дистанционных сделок больше не нужна предварительная отметка в ЕГРН о согласии на такие сделки, но действует усиленная идентификация (биометрия, "Госключ"). Для покупателя это означает: электронная сделка удобна, но проверять личность продавца все равно нужно вживую.
Для того, чтобы не дать жертве опомниться, мошенники призывают действовать максимально быстро, не давая возможность обдумать ситуацию и начать сомневаться.
Шадрин также дает несколько советов для того, чтобы покупатель мог убедиться в том, что он разговаривает лично с собственником, а не с мошенником, выдающим себя за владельца квартиры:
Настоящий собственник знает квартиру, соседей, управляющую компанию, у него есть квитанции об оплате ЖКУ на его имя, ключи от
В частности, при удостоверении сделки нотариус оперативно проверяет паспорта по базам данных МВД и устанавливает личности сторон, обратили внимание в пресс-службе ФНП. У многих нотариусов есть собственные технические средства для проверки подлинности паспорта.
Важно! Расчеты по сделке нужно проводить только безналично и только на счет собственника: аккредитив, банковская ячейка с условиями, сервис безопасных расчетов банка, депозит нотариуса. Деньги должны раскрываться продавцу только после регистрации перехода права на покупателя. Никаких переводов на карты родственников, "безопасные счета" и тому подобное.
Слишком низкая цена квартиры является подозрительным фактором, хотя и не всегда, отметила глава направления правовой поддержки "Миэль" Ольга Бальбек. По ее словам, у объекта могут быть объективные причины для скидки: состояние, необходимость ремонта, сроки освобождения. Также уважительными причинами являются срочный переезд продавца в другой город или страну и необходимость срочного получения крупной суммы на лечение, добавил Пустовит.
Тем не менее, если предложение дешевле среднего рыночного уровня более чем на 10-15%, стоит внимательнее разобраться в причинах, сказала Бальбек. По словам же главы офисов "Митино" и "Крылатский" агентства "Инком-Недвижимость" Наталии Борзенковой, скидка в 20-30% и более – это классический признак подозрительной сделки в рамках будущего банкротства.
Следует иметь в виду, что спешка – главный инструмент мошенников: она нужна, чтобы покупатель не успел ничего проверить, или упростил какие-то процедуры в рамках сделки, констатировала Тимошенко.
В качестве классических примеров давления, которые должны стать красными флагами для покупателя, эксперты назвали следующие фразы:
Во всех этих случаях Гранин советует, как минимум, брать паузу на размышление, а порой и вовсе отказаться от сделки.
Несмотря на то, что ряд сведений о продавце квартиры можно без труда найти в открытых источниках, есть информация, которую невозможно найти в свободном доступе.
В частности, невозможно получить:
Такие сведения может получить нотариус путем электронного запроса в органы ЗАГС;
С 2023 года они недоступны посторонним лицам. Продавец может предоставить выписку покупателю самостоятельно, либо сведения можно получить через нотариуса;
По базам данных МВД подлинность паспорта может проверить нотариус;
Реестр наследственных дел показывает только факт открытия дела. Конкретных данных о других наследниках (фамилий, состава имущества) в нем нет.
Таким образом для того, чтобы максимально проверить владельца квартиры и сам объект покупателю, перед заключением сделки необходимо:
Для этого необходимо изучить его паспорт, выписку из ЕГРН, а также документы-основания возникновения права на квартиру;
Сделать это можно через ресурсы на сайте Федеральной нотариальной палаты;
В эту категорию входят не только несовершеннолетние дети, но и люди, отказавшиеся от приватизации, а также рентополучатели и лица, отбывающие наказания в местах лишения свободы;
В этом случае велик риск, что сделка может быть оспорена, и покупатель лишится квартиры;
Не все из них являются опасным сигналом, тем не менее, если есть разбирательства, имеющие отношения к продаваемой квартире, от такой сделки лучше отказаться;
Сделать это можно, изучив выписку из ЕГРН. Часть обременений не позволяют продавцу распоряжаться квартирой;
Надо точно удостовериться в том, что мошенники не выдают себя за продавца квартиры, пообщавшись с ним лично;
К ним относится, в частности, срочная потребность в деньгах на лечение или, например, переезд в другой город или страну;
Назначить встречу!
Назначить встречу со специалистами АБ "Юг" - просто! Для этого в соответствующих полях Вам необходимо выбрать тему и две удобных для Вас даты с обязательным указанием времени начала встречи. Затем Вам необходимо указать свои контаткные данные, по которым мы сможем подтвердить одну из дат и согласовать нашу встречу!
Задать вопрос!
Прямое общение со специалистами АБ "Юг" по системе "Вопрос-ответ" - это хорошая возможность для наших потенциальных клиентов получить профессиональные разьяснения по интересующей правовой проблеме. Для этого необходимо заполнить все поля данной формы и мы обязательно Вам ответим!
Адвокатское бюро "Юг"