Как составить и зарегистрировать договор аренды земельного участка

Суть договора аренды земельного участка заключается в том, что собственник передает участок во временное пользование за плату. Рассказываем, как его составить, где зарегистрировать, какие условия в нем должны быть прописаны, кто платит госпошлину и как правильно расторгнуть такой договор.

Что такое договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка — это двусторонняя сделка, на основании которой арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Правовое регулирование содержится в нормах Гражданского кодекса (глава 34) и Земельного кодекса (глава IV), объясняет партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко.

Партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко добавляет, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Поэтому если документ в отношении аренды будет подписан без включения необходимых условий, то стороны будут нести риск неприменения его положений в случае спора. Например, арендодателю будет невозможно взыскать арендную плату или неустойку в указанном в нем размере, а арендатор столкнется с трудностями при доказывании законности владения участком.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Партнер юридической компании a.t.Legal Александр Павловский говорит, что к существенным условиям договора аренды земельного участка относятся:

1. Предмет договора — данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Необходимо указать: кадастровый номер земельного участка, местоположение, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования (п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса). А если в аренду сдается часть участка, требуется подготовить межевой план и одновременно с регистрацией договора аренды поставить эту часть на кадастровый учет, а в договоре указать площадь сдаваемой части, желательно приложить схематический план.
2. Размер арендной платы (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса).
3. Описание ограничений (при наличии) — сведения можно получить из выписки из ЕГРН и/или Геоинформационного портала НСПД.

Акт приема-передачи по договору аренды земельного участка

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит напоминает, что акт приема-передачи — документ, который оформляется при фактической передаче имущества и подтверждает, что арендатор принял участок в состоянии, указанном в акте. Допускается не оформлять отдельный акт, если в договоре указано, что он имеет силу акта приема-передачи. Эксперт добавляет, что в акт приема-передачи включаются следующие пункты:

• реквизиты сторон — арендодателя и арендатора (наименование/ФИО, паспортные данные, ИНН, ОГРН);
• характеристики земельного участка — кадастровый номер, местоположение, площадь, категория земель, вид разрешенного использования;
• описание состояния — указание, что участок осмотрен, претензий нет, находится в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению;
• подписи сторон.

Антон Бабенко, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн»:

— В случае конфликтного прекращения аренды между сторонами не подписывается передаточный акт в виде одного документа из-за разногласий. Например, арендодатель хочет зафиксировать свои претензии к состоянию участка (захламление, складирование мусора, порча земли), а арендатор возражает. Поэтому рекомендуется на этапе составления договора согласовать форму передаточного акта и порядок урегулирования спора по вопросам передачи участка, предусмотрев возможность направления передаточного акта, подписанного в одностороннем порядке при уклонении контрагента от подписания. При разрешении спора суд в случае отсутствия передаточного акта будет устанавливать фактические даты передачи или возврата участка, его состояние на эти даты на основании дополнительных доказательств, экспертных заключений.

Регистрация договора аренды земельного участка

Марина Клепко поясняет, что государственной регистрации в ЕГРН подлежит право аренды, возникающее на основании договора, заключенного на срок не менее одного года (ст. 26 Земельного кодекса). Обратиться с заявлением может любая сторона — совместная подача не требуется. Регистрация проводится в Росреестре (лично, через МФЦ или онлайн).

По словам эксперта, для регистрации необходимы следующие документы:

• договор аренды;
• акт приема-передачи (если оформлялся);
• если арендодатель — физическое лицо и участок в совместной собственности супругов — нотариально удостоверенное согласие супруга (и);
• если арендодатель — юридическое лицо — документ об одобрении сделки (если требуется по закону или учредительным
• документам), либо информационное письмо об отсутствии необходимости одобрения;
• доверенности представителей сторон (если договор аренды был подписан представителем по доверенности и/или подача
• документов осуществляется представителем по доверенности);
• документ об уплате госпошлины.

Срок регистрации составляет обычно от семи до 15 рабочих дней.

Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка

Александр Павловский предупреждает, что в настоящее время государственная пошлина за регистрацию договора аренды составляет:

• для физических лиц — 4 тыс. руб.;
• для организаций — 44 тыс. руб.

«Для регистрации сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения Налоговый кодекс предусматривает специальную пошлину в 700 руб. Поэтому перед оплатой нужно проверить категорию земли и основание регистрационного действия», — поясняет эксперт.

Продление договора аренды земельного участка после истечения срока

Эксперты поясняют, что продление договора аренды возможно следующими способами:

• По соглашению сторон. Заключается дополнительное соглашение о пролонгации. Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, такое соглашение также подлежит регистрации.
• На неопределенный срок. Если после истечения срока аренды фактические отношения сохранились (участок не возвращен, арендные платежи продолжают вноситься), договор считается возобновленным на неопределенный срок. В этом случае вносить записи в ЕГРН не требуется.

Марина Клепко добавляет, что для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядок продления может иметь особенности, установленные Земельным кодексом. Например, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок при надлежащем исполнении обязанностей.

Расторжение договора аренды земельного участка

Член Ассоциации юристов России, юрист Надежда Локтионова поясняет, что условия расторжения договора аренды зависят от разных обстоятельств и самих условий договора, которые согласованы сторонами, к ним относятся:

• срок договора;
• способ расторжения;
• наличие нарушений.

Надежда Локтионова напоминает, что срок договора аренды напрямую влияет на возможность одностороннего отказа. По общему правилу, которое определено п. 2. ст. 610 Гражданского кодекса, любая из сторон вправе отказаться от договора аренды объекта недвижимости, предупредив другую сторону за три месяца. Но это не ограничивает стороны договора от установления иного срока уведомления. Эксперт добавляет, что если заключен срочный договор аренды, то односторонний отказ возможен, только если это прямо предусмотрено в тексте договора. Если такого условия нет, расторгнуть срочный договор во внесудебном порядке нельзя — только через обращение в суд.

Способы расторжения договора аренды земельного участка

Надежда Локтионова объясняет, что есть несколько способов расторжения договора аренды земельного участка. К ним относятся:

По соглашению сторон. Наймодатель и арендатор в любое время могут договориться о прекращении аренды и подписать соглашение в той же форме, что и основной договор. Если договор регистрировался в Росреестре, то и соглашение тоже нужно будет зарегистрировать.

Внесудебный порядок. Отказ от договора возможен, если такое право прямо предусмотрено законом или самим договором. Например, закон позволяет любой стороне в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив другую сторону за три месяца. Эксперт добавляет, что если основания для отказа прописаны (однократная просрочка арендной платы), то достаточно направить уведомление. И договор прекратится с даты, указанной в нем или по истечении срока предупреждения.

Судебный порядок. Расторжение договора по требованию одной из сторон применяется, когда нет согласия на расторжение, а внесудебный отказ невозможен. Основаниями для этого являются:

• инициатива арендодателя. Если арендатором совершено существенное нарушение условий договора. Например, не внесена плата более двух раз подряд, участок используется не по целевому назначению, выявлено значительное ухудшение качества и плодородия земли или нарушены сроки освоения земельного участка (неиспользование земли сельхозназначения или для ведения садоводства в течение трех лет);
• инициатива арендатора. Такой способ возможен, если арендодатель не передал участок или создал препятствия в пользовании, при заключении договора скрыл существенные недостатки, делающие землю непригодной для цели аренды по договору;
• истечение срока договора. Это естественное прекращение арендных отношений в установленный срок. Если он истек и стороны не продлили договор, то аренда прекращается.

Условия для расторжения договора аренды земельного участка через суд

Юрист юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Житомирская предупреждает, что при расторжении договора аренды в обязательном порядке соблюдается обязательный досудебный порядок уведомления. До подачи искового заявления в суд заинтересованная сторона обязана направить другой стороне письменную претензию с требованием расторгнуть договор и в разумный срок устранить нарушения (ст. 619 и ст. 452 Гражданского кодекса). В претензии лучше указать срок устранения нарушений. Если срок не указать, то берется общепринятый срок — 30 календарных дней. Если ответа в установленный срок не поступит или будет получен отказ, то обращаться в суд.

Александр Павловский поясняет, что если стороны договора аренды — юридические лица, то иск подается в арбитражный суд. Если одна из сторон договора — физическое лицо, то иск подается в суд общей юрисдикции. В исковом заявлении нужно указать, какое именно существенное нарушение допущено ответчиком и какую норму закона или условие договора он нарушил.

Надежда Локтионова добавляет, что суд всегда проверяет наличие оснований, перечисленных в законе или договоре, и оценивает, является ли нарушение существенным. То есть влечет ли оно такой ущерб для истца, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса).

Договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен. Если договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то прекращение аренды также нужно зарегистрировать

Кто обязан платить земельный налог при аренде

Александр Павловский объясняет, что при обычной аренде плательщиком земельного налога остается собственник участка. Арендатор платит арендную плату, но самостоятельной обязанности перечислять земельный налог у него не возникает. По словам эксперта, налог также уплачивают лица, которым участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования. Стороны могут учесть налоговые расходы собственника при определении размера аренды или предусмотреть их возмещение.

Можно ли передать земельный участок в субаренду без согласия собственника

Александр Павловский объясняет, что арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока основного договора без отдельного согласия собственника, но должен его уведомить (ст. 22 Земельного кодекса). Эксперт предупреждает, что для отдельных участков законом установлены дополнительные ограничения. Поэтому до заключения субаренды нужно проверить основной договор, категорию и собственника земли.

«Сдача земельного участка в субаренду без требуемого согласия является существенным нарушением договора, и собственник вправе через суд потребовать расторжения договора аренды (ст. 619 Гражданского кодекса)», — резюмирует Надежда Локтионова.