ВС: коммерческое использование памятника культуры не дает права на льготную ставку аренды земли

«Европейская экономическая компания» арендует здание-памятник культурного наследия площадью 1,8 тыс. кв. м на Мясницкой улице в Москве под административные цели, общественное питание и торговлю до 2049 г.

Для эксплуатации здания «Европейская экономическая компания» заключила с Департаментом договор аренды участка площадью 730 кв. м до 2029 г. По договору арендная плата рассчитывается по ставке 1,5% от кадастровой стоимости на основании постановления Правительства Москвы № 273-ПП.

Спор возник из-за применимой ставки арендной платы. Департамент настаивает на ставке 1,5% для коммерческого использования, а «Европейская экономическая компания» — на льготной ставке 0,01% для земель историко-культурного назначения.

Что сказали нижестоящие суды

АС Москвы поддержал позицию Департамента, взыскав 1,5 млн р. долга и 87 тыс. р. пеней. Кадастровая стоимость участка установлена решением Московского горсуда на уровне 910 млн р. и суд применил ставку 1,5% согласно постановлению № 273-ПП.

Девятый арбитражный апелляционный суд, с которым согласился суд округа, пришел к выводу, что участок относится к землям историко-культурного назначения и находится в границах охранной зоны памятника истории и культуры. Апелляция применила льготную ставку 0,01% для земель, занятых особо охраняемыми территориями, взыскав только 10,9 тыс. р. долга и 619 р. пеней.

Что решил Верховный суд

Экономколлегия отменила постановления апелляционного и окружного судов, оставив в силе решение первой инстанции. Размер арендной платы определяется не только статусом участка, но и фактическим использованием объекта недвижимости.

АО «Европейская экономическая компания» использует здание-памятник в коммерческих целях (административные цели, общественное питание и торговля), а не для историко-культурной деятельности.

Применение льготной ставки 0,01% только на основании расположения участка в границах особо охраняемой территории и статуса здания как объекта культурного наследия без учета цели предоставления и фактического использования нарушает принцип экономической обоснованности.

Это создало бы необоснованные преимущества для коммерческих пользователей памятников по сравнению с теми, кто использует объекты культурного наследия для социально значимой историко-культурной деятельности, или с лицами, ведущими аналогичную коммерческую деятельность в обычных зданиях.

Мнение экспертов

Верховный суд РФ прав. При аренде земельного участка с расположенным на нем зданием — объектом культурного наследия для правильного расчета арендной платы надо различать цели использования объекта: для коммерции или для некоммерческой историко-культурной деятельности. Поскольку арендатор в данном деле вел на участке предпринимательскую деятельность, то суд первой инстанции обоснованно применил ставку 1,5% от кадастровой стоимости. Ситуация распространенная, поэтому данное определение будет полезно для практики

— отметил Юрий Пустовит, управляющий партнер Адвокатского бюро «ЮГ»

Верховный Суд РФ обоснованно указал, что для применения льготной ставки требуется не только нахождение земельного участка в границах соответствующей зоны. Поскольку платность аренды является одним из ключевых условий, то размер арендной платы должен быть экономически обоснованным. В рассматриваемом случае арендатору было недостаточно соблюсти только формальный критерий, ему следовало вести соответствующий вид деятельности на земельном участке. В данном споре ВС отдал предпочтение не формальному подходу, а сущностному наполнению

— отметил Владислав Варшавский, управляющий партнер ЮК «Варшавский и партнеры»