Все от­тенки при­ват­ности: как не прев­ра­тить за­бор вок­руг до­ма в клет­ку

Посторонним ход воспрещен

Поч­ти все по­купа­тели жилья хо­тят зак­ры­тые дво­ры, но в эко­ном-клас­се на это рас­счи­тывать не при­ходит­ся.

«Даже шлагбаум, регулирующий загрузку паркинга, — необязательный момент для дома».

Ев­ге­ний Ко­ноп­лев,

ри­ел­тор

В биз­нес-клас­се на­личие обо­соб­ленной тер­ри­тории под­ра­зуме­ва­ет­ся, хо­тя при этом ред­ко до­бав­ля­ет что-то к це­не. А вот ее от­сутс­твие, нап­ро­тив, мо­жет вос­при­нимать­ся как ми­нус. С этим сог­ла­ша­ет­ся вла­делец агентства нед­ви­жимос­ти «Виш­ня» Сер­гей Виш­ня­ков, по­яс­няя, что мно­го­этаж­ные и мно­гоподъ­ез­дные до­ма пол­ностью ме­ня­ют от­но­шение к при­домо­вой тер­ри­тории.

«Большинство соседей не знают друг друга и, следовательно, наличие во дворе посторонних лиц не доставляет радости. Если к каждому будут бесконтрольно приходить гости, друзья и знакомые, то получается не дом, а проходной двор».

Сер­гей Виш­ня­ков,

вла­делец агентства нед­ви­жимос­ти «Виш­ня»

Единс­твен­ное от­ли­чие в зап­ро­се на бе­зопас­ность в раз­ных сег­ментах нед­ви­жимос­ти зак­лю­ча­ет­ся, по сло­вам Ко­ноп­ле­ва, в том, что жи­тели до­мов биз­нес-клас­са хо­тели бы во­об­ще ни­кого лиш­не­го не ви­деть. Тог­да как в мас­со­вом сег­менте они мо­гут ус­по­ко­ить­ся, что хо­тя бы есть ку­да ста­вить ма­шины.

В це­лом, ког­да речь за­ходит о той са­мой «при­ват­ности», ко­торую так лю­бят пре­зен­то­вать как пре­иму­щес­тво в пре­ми­аль­ных сег­ментах жилья, нуж­но пом­нить о том, что в от­но­шении го­род­ских мно­го­эта­жек по­нятие это весь­ма ус­ловное.

«Приватность в многоквартирном доме на самом деле начинается с квартиры. Вся остальная территория все равно для большого количества людей. Туда будут приходить друзья, знакомые, родственники. Приватность в чистом виде появляется тогда, когда речь идет об индивидуальном жилье».

Ири­на Ген­цлер,

ди­рек­тор нап­равле­ния «Го­род­ское хо­зяй­ство» Фон­да «Ин­сти­тут эко­номи­ки го­рода»

При этом она под­черки­ва­ет, что с точ­ки зре­ния ЖКХ по­нима­ние гра­ниц зе­мель­но­го учас­тка — важ­ный ас­пект. Ведь ес­ли они оп­ре­деле­ны, а учас­ток пос­тавлен на ка­дас­тро­вый учет, то он по за­кону яв­ля­ет­ся об­щим иму­щес­твом собс­твен­ни­ков жилья. И за его со­дер­жа­ние они бу­дут от­ве­чать и пла­тить.

«То есть все, связанное с поддержанием порядка, мелкими ремонтами, размещением детских площадок, организацией парковок, решают собственники через институт общего собрания».

Ири­на Ген­цлер,

ди­рек­тор нап­равле­ния «Го­род­ское хо­зяй­ство» Фон­да «Ин­сти­тут эко­номи­ки го­рода»

Коллективное сознательное

Кол­лектив­ное ре­шение собс­твен­ни­ков — это клю­чевой мо­мент в про­цеду­ре изо­лиро­вания тер­ри­тории мно­гок­вартир­но­го до­ма (МКД). Ре­шение об ус­та­нов­ке за­бора или шлаг­ба­ума при­нима­ет имен­но об­щее соб­ра­ние вла­дель­цев по­меще­ний в дан­ном до­ме (или в нес­коль­ких до­мах).

«Не­об­хо­димый кво­рум — не ме­нее 2/3 от об­ще­го чис­ла го­лосов всех собс­твен­ни­ков по­меще­ний в МКД (ст. 44, 46 ЖК РФ). Ни чле­ны ТСЖ, ЖСК, ни собс­твен­ни­ки-ав­товла­дель­цы, ко­торым шлаг­ба­ум ну­жен для ор­га­низа­ции пар­ковки, не упол­но­моче­ны ре­шать та­кие воп­ро­сы».

Су­сана Ки­рако­сян,

со­вет­ник ад­во­кат­ско­го бю­ро «БВМП», зам­пред­се­дате­ля Ко­мите­та ТПП РФ по пред­при­нима­тель­ству в сфе­ре ЖКХ

Лю­бопыт­но, что с юри­дичес­кой точ­ки зре­ния меж­ду де­кора­тив­ным за­бор­чи­ком и пол­но­цен­ным ог­ражде­ни­ем раз­ни­цы нет.

«Тон­кость здесь в том, что, в си­лу ч. 2 ст. 262 ГК РФ, ес­ли зе­мель­ный учас­ток не ого­рожен ли­бо его собс­твен­ник иным спо­собом яс­но не обоз­на­чил, что вход без его раз­ре­шения не до­пус­ка­ет­ся, лю­бое ли­цо мо­жет прой­ти че­рез учас­ток, это не при­чиня­ет ущер­ба или бес­по­кой­ства. Та­ким об­ра­зом, уже од­но­го де­кора­тив­но­го за­бора дос­та­точ­но для обоз­на­чения зап­ре­та про­хода и про­ез­да».

Юрий Пус­то­вит,

уп­равля­ющий пар­тнер ад­во­кат­ско­го бю­ро «Юг»

Ус­та­нов­ка лю­бых ог­ражде­ний не­воз­можна без зем­ля­ных ра­бот и оп­ре­деле­ния ста­туса зе­мель­но­го учас­тка. По­это­му для на­чала нуж­но изу­чить про­ект ме­жева­ния тер­ри­тории. Эти дан­ные есть у уп­равля­ющей ком­па­нии и в мес­тной ад­ми­нис­тра­ции/пре­фек­ту­ре.

Шлагбаум преткновения

Бит­ва за шлаг­ба­ум — од­на из по­пуляр­ных тем со­сед­ских ча­тов мно­го­эта­жек. Жиль­цы го­дами не мо­гут до­гово­рить­ся о том, где ста­вить ог­ражде­ние. Тем, у ко­го нет ав­то, не хо­чет­ся пла­тить за то, чем они не поль­зу­ют­ся.

«При этом нужно помнить, что шлагбаум можно размещать только на своей территории, не заходя на чужую».

Юрий Пус­то­вит,

уп­равля­ющий пар­тнер ад­во­кат­ско­го бю­ро «Юг»

С этим сог­ла­ша­ет­ся член Ас­со­ци­ации юрис­тов Рос­сии На­талия Скря­бина. Как она ука­зыва­ет, ча­ще все­го на­руше­ния сос­то­ят в том, что ого­роже­на тер­ри­тория бОль­шая, чем при­над­ле­жит жи­телям. Так­же воз­мо­жен ва­ри­ант, что они зак­ры­ли дос­туп ко дво­ру дру­гого до­ма.

Шлаг­ба­ум пос­та­вить не раз­ре­шат, ес­ли он по­меша­ет круг­ло­суточ­но­му и бес­пре­пятс­твен­но­му про­ез­ду по­жар­ной тех­ни­ки, пра­во­ох­ра­нитель­ных ор­га­нов, ско­рой ме­дицин­ской по­мощи, а так­же ком­му­наль­ных служб.

«Ес­ли та­кие на­руше­ния бу­дут об­на­руже­ны уже пос­ле ус­та­нов­ки, пот­ре­бовать де­мон­ти­ровать шлаг­ба­ум за счет жиль­цов мо­жет про­кура­тура», — пре­дуп­режда­ет юрист.

Объединять, а не огораживать

Да­же ес­ли все ог­ражде­ния вок­руг мно­гок­вартир­ных до­мов бу­дут ус­та­нав­ли­вать­ся по за­кону, не прев­ра­тит­ся ли го­род­ское прос­транс­тво в ла­биринт из за­боров?

«Варианты, когда появляется будка с охранником, не очень хорошая практика. Создается элемент сегрегации: люди обеспеченные отделяются заборами от других горожан».

Ири­на Ген­цлер,

ди­рек­тор нап­равле­ния «Го­род­ское хо­зяй­ство» Фон­да «Ин­сти­тут эко­номи­ки го­рода»

Слу­ча­ет­ся, что кон­фликт раз­го­ра­ет­ся меж­ду со­седс­тву­ющи­ми до­мами по ви­не зас­трой­щи­ков. В прош­лом го­ду ши­рокое ос­ве­щение в СМИ по­лучил скан­дал жи­телей двух ЖК на за­паде Мос­квы, ко­торые из-за за­бора ока­зались изо­лиро­ваны друг от дру­га.

«Впро­чем, в боль­шинс­тве ого­рожен­ных ЖК все хо­рошо».

Ири­на Доб­ро­хото­ва,

ос­но­ватель bnMAP.pro и «БЕСТ-Но­вос­трой»

А вот что дей­стви­тель­но мо­жет не­гатив­но ска­зать­ся на имид­же зас­трой­щи­ка, так это нев­ни­матель­ное от­но­шение к со­дер­жа­нию ого­рожен­ной тер­ри­тории.

«Если при покупке застройщик заявлял, что на участке будет ландшафтный дизайн, а по факту мы видим засохший газон, это подрывает к нему доверие. Особенно если это не единственное слабое место. Двор должен быть чистым, ухоженным, с выполненным ландшафтным дизайном, если это было обещано, тщательно охраняемым, если там заявлена охрана».

Ири­на Доб­ро­хото­ва,

ос­но­ватель bnMAP.pro и «БЕСТ-Но­вос­трой»

Ра­зуме­ет­ся, го­род дол­жен сле­дить за тем, как зас­тра­ива­ет­ся его прос­транс­тво.

«В Москве при согласовании любого жилого проекта на городском уровне применяется система нормативно допустимой степени закрытости территории».

Ан­дрей Со­ловь­ев,

пар­тнер, ре­ги­ональ­ный ди­рек­тор де­пар­та­мен­та го­род­ской нед­ви­жимос­ти NF Group

В час­тнос­ти, в цен­тре го­рода пол­ное ог­ражде­ние учас­тка за­час­тую не­воз­можно. К при­меру, в про­ек­те жи­лого квар­та­ла на ос­тро­ве Бал­чуг в час­тное поль­зо­вание бы­ла пе­реда­на толь­ко тер­ри­тория внут­ренне­го дво­ра, а га­лереи и об­щес­твен­ные зо­ны ос­та­лись от­кры­тыми. Это обус­ловле­но тем, что объ­ект ин­тегри­рован в сис­те­му го­род­ских мар­шру­тов и пе­шеход­ной ин­фраструк­ту­ры.

«Без сог­ла­сова­ния с го­родом сде­лать тер­ри­торию жи­лого ком­плек­са зак­ры­той зас­трой­щик не мо­жет. Этот воп­рос рас­смат­ри­ва­ет­ся на ста­дии про­ек­ти­рова­ния и про­ходит ут­вер­жде­ние у глав­но­го ар­хи­тек­то­ра го­рода».

Ан­дрей Со­ловь­ев,

пар­тнер, ре­ги­ональ­ный ди­рек­тор де­пар­та­мен­та го­род­ской нед­ви­жимос­ти NF Group

В сов­ре­мен­ных под­хо­дах ак­цент все ча­ще сме­ща­ет­ся с ох­ра­ны внеш­не­го пе­римет­ра на за­щиту са­мой квар­ти­ры или до­ма.

«Мы рекомендуем клиентам уделять основное внимание безопасности своего жилья: качественные окна, сигнализация и тому подобное. Закрытый двор не является гарантией безопасности».

Ан­дрей Со­ловь­ев,

пар­тнер, ре­ги­ональ­ный ди­рек­тор де­пар­та­мен­та го­род­ской нед­ви­жимос­ти NF Group

Ос­но­ватель ар­хи­тек­турно­го бю­ро Axioma Еле­на Ло­гова­тов­ская пре­дуп­режда­ет, что че­лове­ку для пси­холо­гичес­ко­го ком­форта важ­но ви­деть ок­ру­жа­ющее прос­транс­тво. Сей­час, по ее сло­вам, ар­хи­тек­то­ры пред­по­чита­ют то­чеч­ную ба­шен­ную зас­трой­ку, осо­бен­но в цен­тре, ко­торая поз­во­ля­ет зап­ро­ек­ти­ровать боль­ше зе­леной бла­го­ус­тро­ен­ной тер­ри­тории, пусть и без собс­твен­ной обо­соб­ленной.

«Та­кой про­дукт бу­дет вос­тре­бован у ЦА, не нуж­да­ющей­ся в зак­ры­той тер­ри­тории, но це­нящей дру­гие пре­иму­щес­тва: бли­зость к цен­тру, на­личие сер­висно­го об­слу­жива­ния, и так да­лее».

Еле­на Ло­гова­тов­ская,

ос­но­ватель ар­хи­тек­турно­го бю­ро Axioma

Впро­чем, в не­кото­рых цен­траль­ных ло­каци­ях го­родов это ого­ражи­вание при­нять все-та­ки при­дет­ся.

«Так, в Мос­кве боль­ше все­го за­боров меж­ду Са­довым коль­цом и Ки­тай-го­родом в рай­оне от Сре­тен­ско­го буль­ва­ра и до са­мого кон­ца Я­уз­ско­го буль­ва­ра.

Слиш­ком уж не­раз­ви­та у нас по­ка куль­ту­ра пра­виль­но­го от­но­шения к го­род­ской сре­де. Ес­ли в цен­тре все дво­ры сде­лали бы от­кры­тыми, у двор­ни­ков бы­ла бы по­вышен­ная наг­рузка, а жи­телям до­мов меж­ду Са­довым и Буль­вар­ным коль­цом бы­ло бы нег­де про­вес­ти ча­сок с деть­ми с ощу­щени­ем хоть ка­кой-то за­щищен­ности, — очень ве­лик по­ток ту­рис­тов».

Ев­ге­ний Ко­ноп­лев,

ри­ел­тор

Но да­же ес­ли не­об­хо­димость в изо­лиро­ван­ности оп­равдан­на, всег­да мож­но ор­га­низо­вать ее так, что­бы она не бы­ла раз­дра­жите­лем для го­рожан. Ген­цлер при­водит удач­ный при­мер ого­ражи­вания дет­ской пло­щад­ки и зо­ны от­ды­ха на при­лега­ющей тер­ри­тории до­ма. Это ка­лит­ка, ко­торая от­кры­та в те­чение све­тово­го дня, а ря­дом вы­веше­ны пра­вила поль­зо­вания этой зо­ной. То есть тер­ри­тория дос­тупна для жиль­цов не толь­ко кон­крет­но­го до­ма, но и ок­ру­жа­ющих до­мов.

«Вот такой подход более правильный, мне кажется. Так как он объединяет людей, а не разделяет».

Ири­на Ген­цлер,

ди­рек­тор нап­равле­ния «Го­род­ское хо­зяй­ство» Фон­да «Ин­сти­тут эко­номи­ки го­рода»