Спуститься на землю

Стоимость жилья в коттеджных поселках на юге России практически сравнялась с ценами на квартиры комфорт-класса. Выбор в пользу коттеджей все чаще делают семьи с детьми. При этом особенно популярны коттеджи на черноморском побережье. Эксперты считают, что этот сегмент, интерес к которому всколыхнула пандемия, продолжит рост в ближайшие годы. Того же ожидают и риелторы. Но юристы предупреждают о непредсказуемых рисках приобретения коттеджей на курортных территориях.

Цены на коттеджи в Краснодарском крае сопоставимы со стоимостью квартир в престижных районах кубанской столицы, отмечают эксперты

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Коттедж по цене квартиры

Последние лет 15 число проектов по созданию коттеджной недвижимости росло достаточно активно. Последние пять лет спрос увеличился. Если говорить о курортной зоне, Краснодаре, то количество реализуемых здесь проектов измеряется, наверное, несколькими сотнями, и это достаточно большое количество, рассказывает гендиректор краснодарской консалтинговой компании Macon Илья Володько.

По его словам, спрос на коттеджную недвижимость на юге России был всегда, потому что здесь люди больше склонны к приобретению индивидуального жилья, особенно в курортных зонах. Но долгое время развитие таких рынков немного тормозилось из-за неправильных действий девелоперов, которые работали в этом сегменте. Как правило, это были маленькие компании одного проекта и индивидуальные предприниматели.

«Поначалу они что-то строили, не имея особых финансовых ресурсов, опыта, понимания потребительских предпочтений. И очень многие проекты в период 2005–2015 годов были неуспешны, потому что коттеджное строительство, в частности в курортных зонах, было достаточно дорогим. Девелоперы думали, что, поскольку недвижимость дорогая, ее должны покупать богатые, поэтому обязательно нужно строить очень большие дома. И они очень долго строили коттеджи по 360–400 кв. м. Бюджеты покупки получались огромными, это существенно ограничивало спрос»,— рассказал «G» эксперт.

Подробн

Реклама

Он отмечает, что в последние восемь-девять лет на юге появилось больше проектов с интересными концепциями, при этом площади коттеджей снизились. И сейчас даже в курортной зоне есть объекты от 48 кв. м — небольшие одноэтажные домовладения, средняя площадь — в районе 120 кв. м. Соответственно, сократились и бюджеты, и продукт стал больше соответствовать интересам покупателя.

«Если говорить о факторах роста интереса к этому формату, то пик произошел во время пандемии, а когда локдауны закончились, этот тренд остался. Второй важный фактор — последние три года наблюдался колоссальный рост цен на объекты первичного рынка в многоэтажном жилищном строительстве, который подстегнул спрос на объекты ИЖС, в том числе и коттеджного типа. И сегодня бюджет частного домовладения, пусть и не самого высокого класса, во многом бывает похож на бюджет покупки обычной квартиры в хорошем месте в городе. И третий фактор — в последние годы развивается ипотечное кредитование на индивидуальное жилищное строительство, в том числе на приобретение коттеджей, покупка которых подпадает под льготные программы»,— добавляет господин Володько.

По данным компании Macon, цены на коттеджи в загородных организованных поселках в Краснодарском крае сопоставимы со стоимостью квартир в престижных районах кубанской столицы (130 тыс. — 140 тыс. руб. за кв. м) при равной площади, а часто приобрести коттедж можно и существенно дешевле (100 тыс. — 110 тыс. руб. за кв. м).

Илья Володько отмечает, что средняя стоимость коттеджа в пригороде Краснодара сегодня составляет 15 млн руб., в то время как трехкомнатная квартира 90 кв. м в городе обходится в 13 млн руб.

В администрации Краснодара «G» пояснили, чем коттеджные поселки с юридической точки зрения отличаются от объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По информации властей, такого понятия, как «коттеджные поселки», городские градостроительные нормативы не знают, и пока в судебной практике для обозначения данной категории недвижимости применяются термины «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой», «жилищно-земельный комплекс». Таким образом, разница заключает в наличии в коттеджных поселках общего имущества, как правило, в виде инфраструктурных объектов.

Собственно, наличие общего имущества, вопросы его правового режима, его содержания и использования на сегодняшний день являются предметом основного регулирования. В частности, во исполнение постановления Конституционного суда РФ, обязавшего законодателя обеспечить справедливый баланс интересов, прав и обязанностей собственников общего имущества, входящего в подобные комплексы, Госдума в октябре минувшего года в первом чтении приняла закон, регулирующий вопросы управления таким имуществом.

Тянет к морю

По данным экспертов, коттеджи на черноморском побережье всегда представляли особый интерес. Они часто приобретаются как летние резиденции либо дома для постоянного проживания переселенцами из других регионов России, какая-то часть — местными жителями.

Руководитель отдела продаж сочинского агентства недвижимости AS Realty Вартан Зейтунян также говорит о росте количества первичных объектов коттеджного строительства в Сочи в последние годы. По его примерным расчетам (точной статистики нет), сегодня их доля на рынке недвижимости курорта достигла 3%. Он отмечает, что сейчас на сочинской части черноморского побережья можно найти коттедж площадью до 200 кв. м, подключенный к коммуникациям и с «чистыми» документами, за 15–17 млн руб. Но говорить о какой-то усредненной цене по Сочи очень сложно.

«Для примера возьмем поселок Черешня, который относится к Сириусу. Хороший поселок, с закрытой территорий, панорамными видами. Не сказать, что элитного типа, но достаточно качественный. Коттеджи в 160–220 кв. м в черновой отделке на 4–6 сотках земли продаются по ценам 36 млн — 45 млн руб. И есть одно из престижнейших мест — район ул. Ручей Видный. Это своего рода наш мини-Голливуд. Там только земельный участок стоит от 4 до 7 млн руб. за сотку, и только за землю придется выложить от 30 до 40 млн руб. А так как местность гористая, затраты на заливку фундамента будут выше. Поэтому говорить о справедливой цене нужно относительно каждой локации отдельно»,— добавляет он.

Генеральный директор ООО «Сильвер Стрим», занимающегося строительством коттеджей в Сочи, Юрий Коровкин отмечает, что ему известны и коттеджные объекты стоимостью до 600 млн руб. И такая цена складывается из себестоимости: стоимости земельных участков, затрат на подведение коммуникаций, которые, если речь идет о центральных сетях, бывают очень высокими, себестоимости самого строительства, которая за последние годы очень выросла.

Гендиректор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева попыталась составить общую картину по ценам на коттеджи. Так, по результатам ее анализа, средняя стоимость квадратного метра загородной недвижимости в Красной Поляне сегодня составляет 443 тыс. руб., в Адлерском районе (Черешня) — 180 тыс. руб., в Сириусе — 330 тыс. руб., в Хосте — 262 тыс. руб., в Мацесте — 220 тыс. руб., в Центральном районе Сочи — 237 тыс. руб. «Переходя к Лазаревскому району, можно заметить снижение цен: в Дагомысе — до 193 тыс. руб., в Лоо — 120 тыс. руб., в Буу — 96 тыс. руб. В Туапсинском районе (Туапсе) средняя стоимость квадратного метра составляет уже 105 тыс. руб. Также сочинским ценникам уступают анапские.

Генеральный директор международной компании Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская полагает, что в Краснодарском крае, особенно в Сочи, остро не хватает масштабных коттеджных поселков с развитой инфраструктурой, бассейнами, охраной и удобными подъездами к ним. Хаотичное же рассредоточение поселков снижает их привлекательность для покупателей, особенно иногородних.

Управляющий партнер девелоперской компании «Перспектива», занимающейся строительством коттеджей в Крыму, Артем Резников рассказал «G», что в курортных районах полуострова сегодня реализуется порядка 20 проектов коттеджных поселков, и еще около десятка в пригороде Симферополя.

При этом стоимость очень сильно зависит от того, на какой части побережья продается объект.

На западном купить коттедж можно по цене от 5,3 млн руб., на восточном — от 6,8 млн руб., а южная часть наиболее дорогая — там уже идут объекты в районе 20 млн руб. За минувший год средняя цена квадратного метра в коттеджных поселках на южном берегу Крыма достигла 235 тыс. руб., а в пригороде Симферополя — 110 тыс. руб. Цена зависит от расположения, размеров участка и самого коттеджа, а также класса коттеджного поселка, отмечает он.

«Для примера, коттедж в премиальном поселке в городе Алушта площадью 86 кв. м сейчас обойдется примерно в 21 млн руб. Но есть и вилла на 500 кв. м стоимостью в 120 млн руб.»,— рассказывает господин Резников.

Есть варианты

Артем Резников отмечает, что некоторой альтернативой коттеджам для приобретателей недвижимости для летнего отдыха могут быть дома блокированной застройки (дуплексы, таунхаусы). «Формат таунхаусов в Крыму востребован не меньше, чем коттеджей. Для застройщика — меньше стройматериалов, соответственно, меньше затрат на реализацию, быстрый подъем в этажности; для клиента — меньше цена. Из минусов я бы отметил только наличие соседей за стенкой»,— говорит он.

В крайнем случае потребители выбирают районы комбинированной малоэтажной застройки, включающей и малоэтажные многоквартирники. Подобные проекты в Крыму реализует группа компаний «ИнтерСтрой». В минувшем году она вывела в столице Крыма в реализацию первый мультиформатный малоэтажный микрорайон площадью порядка 80 га, где вся застройка запланирована на уровне четырех надземных этажей. В конце прошлого года компания презентовала на ВДНХ целый экополис комбинированной жилой малоэтажной недвижимости в Бахчисарайском районе: в массиве разместятся многоквартирные кварталы переменной этажности, коттеджные поселки и улицы с таунхаусами.

Также эксперты в целях экономии советуют выбирать готовое жилье.

«Раньше мы рекомендовали клиентам строить самим коттеджные поселки, потому что в Сочи была очень высокая маржинальность на загородные дома. Сейчас обстановка изменилась в связи с тем, что был большой рост цен на земельные участки, также увеличились цены на стройматериалы первой необходимости (бетон, песок, арматура), и маржинальность стала другой. И в большинстве случаев гораздо выгоднее купить готовый коттедж, потому что застройщик мог приобрести эту землю несколько лет назад по более низкой цене. А сейчас земель в хороших локациях все меньше и меньше»,— рассказывает Вартан Зейтунян.

Юрий Коровкин отмечает, что самостоятельно организовывать стройку возможно, но это потребует полного погружения в большое количество процессов: от подключения коммуникаций до нюансов залива монолита и закупки арматуры. «Платежеспособный клиент, который приезжает в Краснодарский край, в Сочи, выбирает уже готовое»,— говорит он.

Артем Резников поясняет, что перспектива сэкономить на самостоятельной стройке коттеджа вне организованного коттеджного поселка призрачна. Не имея профильного образования и практики, можно получить брак в работах или не те материалы, которые заказываются. Кроме того, закупка материалов на заводе мелкой партией по той цене, по которой их оптом берет застройщик, вряд ли удастся. А помимо того, девелоперу, как правило, более успешно удается решать вопросы с подключением поселка к центральным коммуникациям.

Особой популярностью у покупателей пользуются коттеджи на Черноморском побережье

Учесть риски

Правовые риски при строительстве коттеджа, если это не прямая купля-продажа, связаны со статусом земельного участка и добросовестностью застройщика, отмечает Юрий Коровкин. В частности, по его мнению, нельзя покупать коттеджи на арендной земле, потому что существуют прецеденты, где потом покупателям не удавалось перевести эту землю в собственность. «Второе. При строительстве коттеджа по договору подряда нужно детально проверять все формулировки контракта: сроки, ответственность, характеристики используемых материалов. Крайне важно не платить большую сумму вперед. Очередность должна быть следующая. Клиент оплатил этап работ, застройщик построил, отчитался и получил следующий транш»,— рекомендует он.

Вартан Зейтунян предупреждает о необходимости глубокого исследования истории приобретаемого земельного участка в связи с исками в отношении земель, которые ранее были переведены из национального парка в частные руки, по ИЖС. Многие участки были арестованы, даже те, которые приобретались при помощи ипотечных средств и были тысячу раз проверены, в том числе по прошествии 30–40 лет после сделок, и с домами, которые уже были введены в эксплуатацию.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит отмечает, что уже наработана существенная судебная практика признания недействительными сделок с землей в курортных территориях. Истцом по таким делам обычно выступает Генпрокуратура, которая возвращает земли в федеральную собственность.

Первый риск, отмечает он, возникает, если коттеджный поселок построен в муниципалитетах, попавших в границы рекреационных зон, которые были учреждены много лет назад, даже при СССР. При этом, по его словам, в большинстве территорий фактически границы курортов не установлены, но прокуратура и суды исходят из того, что в них попадает вся территория муниципалитета, хотя, если следовать этой логике, на территории муниципалитета-курорта вообще нельзя строить жилые дома, включая многоквартирные, заправки, дороги, размещать кладбища.

«Чтобы застраховаться, нужно делать глубокое исследование истории приобретаемого участка, а кроме того, обложиться ответами ведомств на запросы. Но даже и в этом случае никаких гарантий, что иск Генпрокуратуры не удовлетворят. Второй риск — может быть поставлено под сомнение, уполномоченный ли орган распорядился земельным участком. Так как у нас 30 лет назад вся земля была государственной, нужно смотреть первоначальную сделку, как этот участок выбывал из ведения государства. Третий момент — нужно смотреть, к какой категории эти земли ранее относились. Если к землям особо охраняемых территорий (заповедников, нацпарков), то нередко ими распоряжались муниципалитеты. Это тоже оспаривается»,— рассказывает юрист.

При этом, отмечает он, ссылки на сроки исковой давности в данных спорах суды не принимают. «Генпрокуратура обосновывает свою позицию о неприменимости сроков исковой давности защитой нематериальных благ, говорит о том, что граждане России имеют право на благоприятную окружающую среду, а нахождение этих земель в частной собственности нарушает это право. С таким подходом мне сложно согласиться, ведь ст. 150 ГК четко указывает на то, что следует относить к нематериальным благам, и там нет того, о чем говорит Генпрокуратура, но практика такова. И риск заключается в том, что завтра на такой практике сможет "ехать" кто угодно, и жертвой тоже может стать любой»,— добавляет он.

В ожидании роста

Несмотря на риски, практически все опрошенные эксперты в сфере недвижимости в ближайшие годы ожидают роста рынка коттеджной недвижимости. «Рынок очень живой, активный. Тенденция за последние пять лет только на увеличение. Снижения мы не ожидаем. Если оно и будет, то может быть связано только с удорожанием строительства и уменьшением маржинальности»,— считает Вартан Зейтунян.

Илья Володько не исключает, что рост числа проектов коттеджных поселков может произойти за счет входа в этот сегмент игроков из сферы многоэтажного строительства. «Да, это не так рентабельно, как строительство многоэтажного жилья. Строительство многоэтажного жилья — это тоже рынок, и он тоже очень изменчивый. Он может перенасыщаться, падать рентабельность, цены могут перестать расти. И для некоторых девелоперов проекты коттеджной застройки могут неплохо диверсифицировать бизнес»,— резюмирует эксперт.

Михаил Волкодав