Правительство вправе устанавливать особенности передачи объекта долевого строительства дольщику

Один из адвокатов отметил, что установленные особенности действовали до 30 июня 2023 г., однако определение будет иметь значение для отношений, возникших между дольщиками и застройщиками до указанной даты. Другой считает, что, принимая решение по жалобе, ВС правильно акцентировал внимание в первую очередь на балансе интересов участников долевого строительства и застройщиков.

Верховный Суд опубликовал Апелляционное определение от 3 октября по делу № АПЛ23-351, в котором разъяснил о праве Правительства РФ принимать решения, предусматривающие особенности передачи дольщику объекта долевого строительства.

23 марта 2022 г. Правительство РФ приняло Постановление № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Олег Золотов, являющийся участником долевого строительства, оспорил в Верховном Суде в порядке КАС РФ подп. «в»–«е» п. 1 постановления, ссылаясь на несоответствие указанных норм законам о Правительстве РФ (ч. 1–3 ст. 5) и об участии в долевом строительстве (ч. 5 ст. 8). По мнению административного истца, оспариваемые положения нарушают основания подготовки акта Правительства РФ, содержащего правовые нормы, и принцип законности в части нарушения иерархии нормативных правовых актов РФ.

Как пояснил административный истец, подп. «в» постановления ограничивает право дольщика отказаться от подписания передаточного акта в случае несущественных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства. Также, по его мнению, подп. «г» определяет возможность отказа от подписания передаточного акта только в случае существенных недостатков. Подпункт «д» во взаимосвязи с подп. «в» и «г» обязывает принять объект долевого строительства с отступлениями от условий договора и только после этого обратиться к застройщику для безвозмездного устранения недостатков, а подп. «е» нарушает право требовать от застройщика исправления несущественных недостатков до подписания передаточного акта, указал Олег Золотов.

Правительство административный иск не признало, считая, что постановление издано в пределах его компетенции, в оспариваемой части не противоречит нормативным правовым актам большей юридической силы, учитывает баланс прав и интересов застройщиков и граждан – участников долевого строительства. Кроме того, оно указало, что данный документ направлен на обеспечение стабильности экономики в условиях внешнего санкционного давления и не нарушает прав и законных интересов административного истца.

Решением Верховного Суда от 18 июля в удовлетворении заявленного требования было отказано. Суд установил, что подп. «в»–«е» п. 1 Постановление № 442 соответствуют правовым нормам большей юридической силы.

Впоследствии Олег Золотов подал на данное решение апелляционную жалобу, в которой просил отменить его как незаконное и принять по делу новое решение – о признании спорных подпунктов постановления недействующими. Он ссылался на неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для административного дела, а также на неправильное истолкование закона, в том числе без учета правовой позиции Конституционного Суда РФ, и неправильное применение норм процессуального права. Кроме того, Олег Золотов просил направить запрос в Конституционный Суд о проверке конституционности постановления в части ограничения права дольщиков на отказ от подписания акта передачи объекта долевого строительства при выявлении несущественных недостатков.

Изучив жалобу, Апелляционная коллегия ВС напомнила, что КАС определяет в качестве основания для признания НПА недействующим (полностью или частично) его несоответствие иному НПА большей юридическую силы. Отказывая Олегу Золотову в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что по данному административному делу такое основание для признания постановления частично недействующим отсутствует, посчитала апелляция.

Коллегия подчеркнула, что в целях защиты национальных интересов России в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций в марте 2022 г. были разработаны поправки в отдельные законодательные акты РФ (Закон № 46-ФЗ). В п. 6 ч. 1 ст. 18 Закона установлено, что Правительство РФ в 2022 и 2023 гг. вправе принимать решения, предусматривающие особенности передачи объекта долевого строительства его участнику.

В апелляционном определении указано, что суд первой инстанции верно исходил из того, что постановление, определяющее особенности передачи объекта долевого строительства дольщику, издано уполномоченным госорганом исполнительной власти. Несоблюдения требований к процедуре принятия, правилам введения в действие оспариваемого нормативного правового акта не установлено.

ВС пояснил, что договором участия в долевом строительстве признается договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости.

Апелляционная коллегия указала, что в силу ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта. В таком документе указываются дата передачи, основные характеристики помещения (жилого или нежилого), являющегося объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 названного Закона, и отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, отметил ВС. Он уточнил, что, реализуя делегированные федеральным законодателем в п. 6 ч. 1 ст. 18 Закона № 46-ФЗ полномочия, Правительство РФ закрепило приведенные выше особенности передачи объекта долевого строительства участнику, действовавшие с 25 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г.

«В обжалуемом решении правильно констатировано, что установленные подп. “в”–“е” п. 1 постановления особенности учитывают баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков, направлены на реализацию комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан РФ и российских юридических лиц в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций, обусловлены объективной необходимостью, носят временный характер, возможность их введения предусмотрена непосредственно федеральным законом», – отмечается в апелляционном определении.

ВС посчитал, что содержание постановления в оспариваемой части в сопоставлении с положениями п. 6 ч. 1 ст. 18 Закона № 46-ФЗ, ст. 7 и 8 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 5 Закона о Правительстве РФ в их взаимосвязи не дает оснований для вывода о том, что правительство при осуществлении оспариваемого нормативного правового регулирования вышло за пределы предоставленных законодателем полномочий.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении административного дела также не усмотрел неопределенности в конституционности постановления в указанной Олегом Золотовым части, а потому не удовлетворил ходатайство административного истца о направлении запроса в КС.

Таким образом, Апелляционная коллегия Верховного Суда пришла к выводу, что неправильного установления обстоятельств, имеющих значение для административного дела, неправильного истолкования закона и неправильного применения норм процессуального права, на что ссылался административный истец в апелляционной жалобе, не имеется. В связи с этим Коллегия оставила решение первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управляющий партнер АБ «ЮГ» Юрий Пустовит считает данное апелляционное определение законным и обоснованным. Как полагает адвокат, Суд сделал верный вывод о том, что Правительство РФ имело право устанавливать особенности передачи дольщикам построенного в деловом участии жилья, а также правильный вывод о том, что обжалуемое постановление не противоречит Закону о долевом участии в строительстве, а лишь уточняет и конкретизирует его нормы.

Юрий Пустовит добавил, что установленные в обжалуемом постановлении особенности действовали только до 30 июня и на данный момент неактуальны. Вместе с тем комментируемое определение будет иметь значение для отношений, возникших между дольщиками и застройщиками до указанной даты, подытожил он.

Адвокат АП Саратовской области Денис Вениционов полагает, что в апелляционной жалобе затронут актуальный вопрос об особенностях передачи участникам долевого строительства объектов недвижимости по завершении их строительства. Как заметил адвокат, участники долевого строительства при принятии объекта стараются фиксировать все имеющиеся недостатки, в том числе несущественные. Делают они это для того, чтобы в дальнейшем в досудебном или судебном порядке получить компенсацию либо снизить цену договора, указав на недостатки. Тем не менее при наличии незначительных и несущественных недостатков при подписании акта приема-передачи сторонам ничего не мешает упомянуть о них в акте, считает Денис Вениционов.

«Принимая решение по жалобе, судьи ВС правильно акцентировали внимание в первую очередь именно на балансе интересов участников долевого строительства и застройщиков, направленных на реализацию комплекса мер социально-экономического характера», – заключил адвокат.