С горки на пересмотр

В Арбитражный суд Краснодарского края вернулся на пересмотр иск компании «Стройинвест», строящей в селе Лермонтово Туапсинского района гостиничный комплекс с аквапарком. Компания пока построила только аквапарк и требует от властей предоставить ей землю под ним в аренду на 49 лет без торгов. Юристы считают, что строительства водных горок и бассейнов аквапарка недостаточно для долгосрочной аренды земли в обход аукциона.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отправил на пересмотр иск ООО «Стройинвест» к администрации Краснодарского края, требующего заключить с ним договор долгосрочной аренды земельного участка в селе Лермонтово Туапсинского района. Компания намеревается получить землю под возведенным ею аквапарком в аренду на 49 лет без торгов. Слушания в Арбитражном суде Краснодарского края назначены на 1 ноября, сообщается в арбитражной картотеке.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью более 2,5 га относится к землям поселений с видом разрешенного использования под строительство гостиничного и торгового комплексов. Собственником земли является Краснодарский край, а арендатором с 2004 года — ООО «Стройинвест». В 2017 году участок был предоставлен в аренду в очередной раз сроком на три года, а в 2019-м компания заключила с краевым минкурортов и властями Туапсинского района инвестсоглашение о строительстве в Лермонтово аквапарка стоимостью 0,5 млрд руб. В настоящее время возведены водные горки, бассейны, нежилые здания, а также недостроенные спальные корпуса (степень готовности 12%). Аквапарк уже отработал летний сезон.

Будучи собственником объектов аквапарка, «Стройинвест» попросила предоставить земельный участок без торгов в аренду на 49 лет для завершения реализации инвестпроекта, пояснив, что задержка в строительстве гостиничного и торгового комплексов была вызвана эпидемиологической обстановкой 2020 года

Краевые власти в просьбе отказали, мотивировав это тем, что уже предоставляли участок в аренду, а повторное предоставление земли в этих же целях невозможно. Кроме того, они заявили о недоказанности соразмерности испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий и рекреационных сооружений.

Тогда компания пошла в суд и выиграла дело. Однако заместитель Генерального прокурора РФ обжаловал решение в кассационном суде, указав в жалобе, что общество за 19 лет не смогло использовать участок в предусмотренных законом целях (строительство гостиничного и торгового комплексов). Кроме того, он заявил, что размещенные на спорной территории сооружения имеют признаки самостроев. ООО «Стройинвест» в свою очередь ссылается на зарегистрированные права собственности на объекты, а также инвестиционное соглашение о строительстве аквапарка и настаивает на заключении договора долгосрочной аренды.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа согласился с Генпрокуратурой и краевыми властями, указав, что собственник аквапарка действительно имеет исключительное право на долгосрочную аренду участка, на котором находится недвижимость, но только в пределах площади, необходимой для эксплуатации объекта, а также для достижения цели аренды, которая не может быть произвольно изменена. Возведение только объекта вспомогательного использования, которым является аквапарк, без основного здания гостиничного комплекса не влечет, по мнению суда, возникновения исключительного права на аренду земли без торгов.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит считает, что если государственная земля предоставлена под строительство определенного объекта, то выкупить эту землю или оформить на нее долгосрочную аренду без торгов можно только если этот объект построен.

«В данном деле земельный участок предоставлен под строительство гостиничного комплекса. Однако нижестоящие суды не разобрались, была ли построена гостиница, установив только факт постройки вспомогательных по отношению к ней объектов. Однако их наличия для выкупа участка или долгосрочной аренды в обход публичных торгов недостаточно. Инвестиционного соглашения о строительстве аквапарка также недостаточно, потому что это не может изменить вид разрешенного использования земли»,— поясняет адвокат.