Не обжалуешь — не продашь

Краснодарский краевой суд второй раз отказал дочери экс-вице-губернатора Кубани Мурата Ахеджака — Луизе Ахеджак — в удовлетворении иска к мэрии столицы региона по поводу ее недвижимости на берегу реки Кубани. Истица просила признать земельный участок с построенными на нем домами собственностью муниципалитета и взыскать с городской казны свыше 300 млн руб., в которые оценивается недвижимость. Объекты возводились с разрешения властей, но в водозащитной зоне. Ранее кассационный суд отменил «отказное» решение крайсуда и отправил дело на пересмотр, но краевая инстанция снова вынесла то же решение. Эксперты считают, что оно является абсолютно законным, так как разрешения на строительство объектов были выданы вопреки градостроительным нормам и собственник участка должен был это осознавать.

Краснодарский краевой суд после указания кассационной инстанции второй раз перепроверил спор дочери экс-вице-губернатора края Мурата Ахеджака — Луизы Ахеджак — с администрацией Краснодара. Госпожа Ахеджак потребовала признать право собственности на принадлежащие ей объекты недвижимости, построенные в зеленой зоне затона, на берегу реки Кубани, за муниципалитетом и компенсировать ей их стоимость в размере 304 млн руб. В понедельник крайсуд повторно вынес решение, которым в удовлетворении требований госпожи Ахеджак было отказано. Об этом сообщает объединенная пресс-служба судов Краснодарского края. Мотивировка решения пока неизвестна.

Основанием для подачи иска о компенсации госпожой Ахеджак стала невозможность полноценного использования принадлежащего ей земельного участка площадью 1,6 га и возведенных не нем объектов недвижимости: жилых домов площадью 1,29 тыс. кв. м и 306 кв. м, а также административно-бытового корпуса площадью 296,7 кв. м. В августе минувшего года эксперты оценили рыночную стоимость земли в 262 млн руб., а расположенной на ней недвижимости — в 41,6 млн руб.

Как ранее писал «Ъ-Кубань», строительство объектов с 2008 года вело ООО «Инвест-Юг», учредителем которого выступал Казбек Ахеджак, отец бывшего вице-губернатора. После смерти чиновника стройка остановилась, и в 2021 году недвижимость перешла к Луизе Ахеджак по договору о дарении. Вступив в права, госпожа Ахеджак обратилась в мэрию кубанской столицы с просьбой разрешить реконструкцию зданий. Однако ей было отказано со ссылкой на то, что территория находится в водоохранной зоне реки Кубани, а проект противоречит Правилам землепользования и застройки Краснодара.

Тогда госпожа Ахеджак обратилась в Ленинский районный суд Краснодара с иском о признании права собственности на объекты за муниципалитетом и потребовала выплатить ей стоимость недвижимости — иск был удовлетворен. Однако апелляция это решение отменила, усмотрев в действиях собственника фактически попытку принудительной продажи муниципалитету объекта, к которому этот собственник утратил интерес. Кроме того, крайсуд при первоначальном рассмотрении указал, что женщина при получении имущества в дар должна была проявить должную добросовестность и осмотрительность в части допустимых видов использования данного участка, в том числе возможности осуществления в дальнейшем строительства и реконструкции расположенной на нем недвижимости. Также инстанция отметила, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты права.

Однако Четвертый кассационный суд взглянул на дело иначе. Он посчитал, что госпожа Ахеджак избрала надлежащий способ защиты права, который основан на принципе соблюдения баланса интересов сторон, а не на реализации прав истицы на отчуждение земельного участка, как посчитала апелляция. Помимо этого, такой иск способствует восстановлению права муниципальной собственности на земельный участок, который не может быть использован частным лицом для индивидуального жилищного строительства, говорится в определении суда.

Однако, несмотря на позицию кассационной инстанции, судьи краевого суда снова приняли решение, которым в иске Лузе Ахеджак было отказано.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит, который по просьбе «Ъ-Кубань» изучил имеющиеся материалы, отмечает, что крайсуд в обоих случаях принял законные решения.

«Иск собственника земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости о взыскании их рыночной стоимости может быть предъявлен и удовлетворен только по отношению к лицу, которое противоправно лишило собственника этих объектов. Если указанные объекты сохранились и собственник их не лишен, то в иске должно быть отказано, так как закон не содержит нормы, дающей собственнику недвижимости право требовать от местной администрации их принудительного выкупа по рыночной стоимости. Если собственник не может использовать участок по причине публичных ограничений, налагаемых местными Правилами землепользования и застройки, это сугубо проблемы собственника, но не местной администрации, в действиях которой ничего противоправного нет. А обсуждать правильность избранного способа защиты не имеет смысла, потому что ее права не нарушены и, как следствие, ни один из возможных способов защиты не может быть для нее надлежащим»,— поясняет юрист.

Он также обращает внимание на то, что генеральный план города и Правила землепользования и застройки являются приоритетными документами по отношению к любым другим.

«Собственник обязан эти документы знать и не пытаться строить недвижимость там, где этого делать нельзя, тем более собственником земли и застройщиком изначально выступало юридическое лицо, требования к должной осмотрительности которого значительно выше, чем к условной бабушке»,— добавляет господин Пустовит.