ВС не увидел в инвестиционном контракте договора простого товарищества

Одна из экспертов «АГ» заметила, что инвестиционные контракты до сих пор являются организационно-правовой моделью взаимоотношений государства и частного сектора, которая наиболее подвержена рискам. Второму аргументация ВС РФ против простого товарищества не показалась убедительной. Третий обратил внимание, что Суд обошел стороной моменты, связанные со сроками исковой давности, что дает возможность ответчику вновь поднять этот вопрос при новом рассмотрении.

Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС23-1573 от 16 июня по делу № А40-24848/2022, которым отменил решения нижестоящих судов, посчитавших инвестиционный контракт договором простого товарищества.

Контракт на строительство микрорайона

21 октября 2004 г. министерство строительного комплекса Московской области, администрация Подольского района Московской области и ООО «Строитель-плюс» заключили инвестиционный контракт. Предметом контракта являлась реализация в 2004–2013 гг. инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию комплекса зданий на земельном участке, с ориентировочным объемом инвестиций почти 2 млрд руб. В рамках реализации инвестиционного проекта общество обязалось за счет собственных и привлеченных средств построить объекты жилищного назначения и объекты социальной сферы на земельном участке.

По условиям п. 3.1 контракта недвижимое имущество делилось между сторонами по следующим пропорциям: в собственность администрации (безвозмездно) – 10% общей жилой площади инвестиционного объекта, школа с оборудованием, детский сад – ясли и спортивная площадка (стадион); в собственность инвестора – 90% общей жилой площади инвестиционного объекта, 100% инженерных сооружений и коммуникаций, а также остальная инфраструктура, построенная инвестором в соответствии с требованиями СНиП согласно генплану застройки микрорайона. В п. 3.3 контракта отмечалось, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о частичных результатах реализации инвестиционного проекта, подписание которого является этапом реализации инвестиционного проекта и основанием для прекращения обязательств по нему.

В течение 2007–2014 г. было окончено строительство и введены в эксплуатацию 10 жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. При этом 30 октября 2012 г. было заключено соглашение, на основании которого все предусмотренные контрактом имущественные права перешли к правительству Москвы.

Суд квалифицировал контракт как договор простого товарищества

Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу «Строитель-плюс», ссылаясь на уклонение ответчика от распределения площади нежилых помещений по окончании реализации инвестиционного контракта. Истец указал, что контрактом не предусмотрено распределение нежилых помещений, в связи с чем 10 многоквартирных домов являются неурегулированным результатом инвестиционной деятельности и подлежат распределению поровну: 50% площади нежилых помещений – в собственность г. Москвы и 50% площади нежилых помещений – в собственность инвестора. Также истец указал, что, принимая во внимание реализацию инвестором 50% нежилых помещений в объектах, составляющих долю г. Москвы, общество обязано погасить образовавшуюся задолженность, размер которой был рассчитан на основании отчета независимого оценщика и составил более 574 млн руб.

Суд квалифицировал контракт как договор простого товарищества и применил нормы гл. 55 ГК. При этом в качестве вклада истца в совместную деятельность товарищей суд признал предоставление земельного участка для целей, связанных со строительством, без проведения торгов. Он отметил, что распределение площади нежилых помещений между сторонами контракта должно производиться по 50% каждой из сторон, поскольку в отсутствие соглашения об ином вклады сторон предполагаются равными (ст. 1042, 1048 ГК).

Суд пришел к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по подписанию акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в редакции, предполагающей обязанность общества осуществить выплату стоимости 50% нежилых помещений, и для взыскания с общества стоимости указанных помещений в размере более 574 млн. руб. Одновременно он отклонил доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, поскольку до подписания акта о реализации инвестиционного проекта отношения между сторонами контракта не завершены. Апелляция оставила решение в силе, а кассация согласилась с ней.

Суды неправильно определили природу контракта

Общество «Строитель-плюс» подало кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила: судами не учтено, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п. 2 и 3 ст. 421 ГК) необходимо учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом.

Верховный Суд указал, что правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения (п. 47 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора»). В п. 4 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила гл. 37 ГК, в том числе правила § 3 гл. 37 («Строительный подряд»), заметил ВС. При этом, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве платы по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (п. 6 Постановления № 54).

Как отметил Суд, из условий контракта и установленных судами обстоятельств следует, что при заключении данного договора публичным образованием обществу в аренду был предоставлен земельный участок для осуществления застройки, а общество обязалось осуществить строительство и передать публичному образованию 10% жилых помещений (223 квартиры), а также объекты социального назначения. В случае если в процессе реализации инвестиционного проекта инвестор обеспечит выход площадей по инвестиционному объекту в размерах больших, чем предполагается контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь (п. 3.5 контракта). Таким образом, по условиям договора помимо предусмотренных контрактом жилых помещений и социальных объектов г. Москва вправе требовать передачи в свою собственность объекты, которые были возведены сверх объемов строительства, изначально предусмотренных контрактом. При этом, заметил ВС, в публичную собственность может перейти не более 10% дополнительно созданных площадей, о чем прямо указано в контракте. Обязательств по передаче публичному образованию иных объектов недвижимости контракт не содержит.

Как пояснил Верховный Суд, первая и апелляционная инстанции не исследовали обстоятельства, касающиеся того, было ли предусмотрено создание нежилых помещений в многоквартирных домах по условиям контракта либо спорные площади являются дополнительно полученными в результате строительства, из которых 10% площадей должны были быть переданы публичному образованию. Кроме того, как видно из акта о частичной реализации инвестиционного проекта, обязанность по подписанию которого суды возложили на ответчика, от общей площади нежилых помещений 50%, по доводам правительства, подлежали передаче г. Москве. Однако в акте также указано, что общая нежилая площадь объектов подсчитана истцом с учетом площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения, в то время как в силу п. 3.6 контракта создаваемые в процессе инвестирования инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио и телевидения являются собственностью общества. Исходя из изложенного, выводы судов о наличии оснований для полного удовлетворения требований правительства сделаны с нарушением требований ч. 2 ст. 65, ст. 71 и ч. 1 ст. 168 АПК без исследования всей совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Также ВС не согласился с выводами о квалификации контракта в качестве договора простого товарищества и применении к нему положений ст. 1042, 1048 ГК, регулирующих оценку вкладов товарищей и распределение прибыли, полученной товарищами в результате их совместной деятельности. Он пояснил, что согласно п. 1 ст. 1041 ГК по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества, когда из его условий усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости (п. 7 Постановления № 54).

Суд уточнил, что в рассматриваемом случае контракт не содержит условий, предусматривающих соединение вкладов участников, в том числе внесение вклада со стороны Московской области, г. Москвы для ведения совместной деятельности. Из условий контракта не вытекает, что публичное образование принимало на себя обязательство внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей. То обстоятельство, что в соответствии с ранее действовавшим законодательством земельный участок был передан в аренду ответчику без проведения торгов на возмездных условиях, не означает, что тем самым был осуществлен вклад в совместную деятельность, как и возведение застройщиком объекта в размерах больших, чем предполагается контрактом, изменение правовой природы согласованного сторонами обязательства.

Верховный Суд пояснил: доводы московского правительства о том, что спорный контракт ранее уже был квалифицирован в качестве договора простого товарищества при рассмотрении дела № А40-82606/2018 АС г. Москвы, не могут быть признаны обоснованными. Согласно ч. 2 ст. 69 АПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. При этом правовая квалификация сделки, данная судом по ранее рассмотренному делу, не образует преюдиции по смыслу ст. 69 АПК, но учитывается судом, который рассматривает второе дело. Если суд, разрешающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы (определения ВС РФ от 6 октября 2016 г. № 305-ЭС16-8204; от 29 марта 2016 г. № 305-ЭС15-16362; от 29 января 2019 г. № 304-КГ18-15768; от 11 августа 2022 г. № 310-ЭС22-5767 и др.).

Как указал ВС, из содержания судебных актов по делу № А40-82606/2018 не усматривается, что в ходе рассмотрения дела суды оценивали квалифицирующие признаки контракта и пришли к мотивированному выводу о том, что целью его заключения являлось ведение совместной деятельности, в том числе установили обстоятельства, с неизбежностью влекущие за собой квалификацию контракта в качестве договора простого товарищества. Само по себе применение судами по названному делу отдельных положений гл. 55 ГК для целей определения имущественных притязаний сторон не свидетельствует об окончательной квалификации отношений. При этом вывод о том, что контракт является договором простого товарищества, в Определении ВС от 14 июня 2019 г. № 305-ЭС19-8202 по данному делу также не сделан. Более того, по результатам рассмотрения дела № А41-65536/2020 Арбитражного суда Московской области спорный контракт в части условий о передаче части недвижимого имущества в собственность публичного образования по итогам реализации инвестиционного проекта в качестве платы за выполненные им подрядные работы квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи. Такая квалификация соответствует нормам материального права и сложившейся по данной категории дел многолетней единообразной судебной практике, в том числе изложенной в Определении ВС РФ от 21 августа 2017 г. № 305-ЭС17-1467 по делу № А40-229083/2015.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Эксперты оценили выводы ВС

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит отметил, что подобного рода споры имеют очень давнюю историю. «Еще в середины 90-х гг. застройщики стали заключать с местными органами власти договоры, по которым муниципалитеты передают в аренду застройщикам земельные участки, выдают разрешения на строительство и не мешают работать, а застройщики в качестве платы передают в муниципальную собственность часть построенного объекта, которая, как правило, выражалась в том или ином количестве квартир или объектов соцкультбыта: школ, детских садов, благоустройства и т.п. В нулевые годы в судебной практике и доктрине (прежде всего трудах Константина Скловского и Юрия Романца) шло активное обсуждение правовой природы этих договоров. Что это: простое товарищество, подряд, купля-продажа будущей вещи или это какой-то самостоятельный “инвестиционный договор”, не сводимый к классическим договорным конструкциям? Результатом этих споров стало принятие одного из самых известных и спорных постановлений Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г., в котором ВАС РФ ориентировал суды на признание указанных договоров подрядом и куплей-продажей», – рассказал он.

Юрий Пустовит обратил внимание: Верховный Суд решил, что инвестиционный контракт не является простым товариществом, а является подрядом. Однако, по его мнению, из условий контракта хорошо понятно, почему нижестоящие суды не признали договор подрядом: по его условиям подрядчик строит объект, а затем 90% этого объекта оставляет себе в качестве причитающейся ему платы за строительство остальных 10%, т.е. плата за работы выходит в девять раз выше стоимости работ. «Абсурдность такого подхода побудила суды признать договор простым товариществом: в рамках этого договора такое распределение результатов работ является нормой, а предоставление областью застройщику земельного участка вполне себе тянет на вклад в общее дело. И надо сказать, аргументация ВС РФ против простого товарищества, изложенная в определении, лично мне не кажется убедительной. Вместе с тем, в отличие от судей Верховного Суда, мне текст контракта для анализа не доступен. Возможно, он действительно по юридической сути своих условий не соответствует простому товариществу, поэтому остается лишь поверить Верховному Суду и наблюдать за тем, как это дело будет решено при новом рассмотрении в первой инстанции», – заключил эксперт.

Адвокат, партнер юридической фирмы «Тимофеев/Черепнов/Калашников» Михаил Черепнов посчитал позицию Верховного Суда объективной. «Действительно, при квалификации договора как договора простого товарищества важно учитывать условия контракта, особенно в части того, вносят ли стороны вклады и ставится ли общая цель деятельности сторон такого контракта. Если не имеется хотя бы одного элемента, то и квалифицировать контракт как простое товарищество нельзя. Все эти нюансы давно изложены в п. 4–7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. С учетом четких и конкретных указаний ВС РФ для нижестоящих судов вряд ли стоит ожидать что-то необычное при новом рассмотрении дела. Скорее всего, суд переквалифицирует договор в договор купли-продажи будущей вещи и определит в собственность г. Москвы 10% от спорных нежилых помещений», – полагает он.

В то же время Михаил Черепнов обратил внимание на то, что ВС РФ обошел стороной моменты, связанные со сроками исковой давности, что дает возможность ответчику поднять этот вопрос вновь при новом рассмотрении. Установление судом пропуска срока исковой давности может являться единственным основанием для отказа в иске при новом рассмотрении дела. Также, по его мнению, является спорным вопрос о наличии у истца права на нежилые помещения с учетом того, что они не были предусмотрены напрямую контрактом к распределению. В п. 3.1 речь идет о 10% в отношении жилых помещений плюс школа, детский сад – ясли и стадион.

Партнер юридической компании You & Partners Евгения Зусман заметила: несмотря на то что Постановление Пленума ВАС № 54 было опубликовано в 2011 г., оно до сих пор является главным актом правоприменительной практики в сфере регулирования отношений, связанных с инвестиционной деятельностью, и имеет большое значение для квалификации инвестиционных контрактов. В соответствии с п. 7 Постановления № 54 договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) для достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости. «В рассматриваемом споре, на мой взгляд, это не являлось целью заключения контракта, вследствие чего положения законодательства о простом товариществе неприменимы», – полагает эксперт.

Он указала, что стороны не предусмотрели в инвестиционном соглашении условия о распределении нежилых помещений, однако распределение данных помещений поровну не соответствует волеизъявлению сторон. Из контракта, по мнению эксперта, очевидно, что жилая площадь распределяется между правительством и инвестором в пропорции 10 к 90, поскольку инвестор вкладывает свои средства в строительство объекта и несет социальную нагрузку по созданию сопутствующей инфраструктуры. «Суды могли, к примеру, при толковании договора распределить нежилые помещения в пропорции: 10% – в собственность правительства и 90% – в пользу инвестора, что было бы более обоснованным подходом. Одновременно с этим из самого описания спора непонятно, чем конкретно являлись спорные нежилые помещения», – заметила Евгения Зусман.

По ее мнению, инвестиционные контракты до сих пор являются организационно-правовой моделью взаимоотношений государства и частного сектора, которая наиболее подвержена рискам. С одной стороны, диспозитивные принципы гражданского законодательства позволяют сторонам включить в инвестиционный контракт широкий перечень условий. С другой стороны, такая гибкость нередко становится причиной обжалования инвестиционных контрактов в судах, вследствие чего исследуется правовая природа конкретных правоотношений, что нередко ведет к их переквалификации.